Comissão imobiliária: quanto cobra para vender casa

Em Portugal, uma imobiliária cobra normalmente entre 3% e 5% do preço de venda, mais IVA, e o valor mais comum é 5% + IVA. A lei não fixa nenhuma percentagem: cada empresa define os seus honorários e tudo se pode negociar. Numa casa vendida por 300.000 €, uma comissão de 5% + IVA corresponde a 18.450 €.

Quanto cobra uma imobiliária para vender casa?

Não há uma tabela oficial. A comissão é acordada entre si e a imobiliária no contrato de mediação e é quase sempre calculada em percentagem do preço final de venda, não do preço pedido no anúncio.

Na prática, o mercado funciona assim:

• 5% + IVA: o valor mais frequente, sobretudo nas agências tradicionais e nas grandes redes.
• 4% + IVA: também comum.
• 3% + IVA: surge em casas muito procuradas, que tendem a vender-se mais depressa.
• Mais de 6%: raro, normalmente em imóveis de luxo ou em nichos muito específicos.

Há também imobiliárias que cobram um valor fixo, seja qual for o preço da casa. Explicamos esse modelo mais abaixo.

A comissão da imobiliária tem IVA?

Sim. No continente, soma-se IVA à taxa de 23% ao valor da comissão. Quando lê "5% + IVA" num contrato, o custo real é de 6,15% do preço de venda.

Por isso, compare sempre as propostas com o IVA incluído:

• 3% + IVA custa 3,69% do preço de venda;
• 4% + IVA custa 4,92% do preço de venda;
• 5% + IVA custa 6,15% do preço de venda.

Quanto paga em euros? Exemplos de cálculo

A conta é simples: multiplique o preço de venda pela percentagem e depois por 1,23 para somar o IVA. Numa casa de 200.000 € com comissão de 5%, a comissão é de 10.000 €; com IVA, passa a 12.300 €.

Este valor sai do dinheiro que recebe pela venda. Se vender por 300.000 € com uma comissão de 5% + IVA, fica com 281.550 €, antes de liquidar um eventual crédito à habitação e de pagar outros custos da venda.

Comissão em percentagem ou valor fixo: o que compensa?

Algumas imobiliárias, sobretudo as digitais, cobram um valor fixo por venda, com preços a partir de 6.000 € com IVA incluído. O valor é o mesmo quer a casa custe 150.000 € ou 500.000 €.

Em números, 6.000 € equivalem a uma comissão de 5% + IVA numa casa de cerca de 97.600 €. Abaixo desse preço, a percentagem sai mais barata; acima, o valor fixo parece sempre mais vantajoso.

Mas o preço da comissão não é tudo. Comissões muito baixas costumam significar menos marketing e menos acompanhamento. Antes de decidir, pergunte o que está incluído:

• fotografia e vídeo profissionais;
• divulgação nos portais e na base de clientes da agência;
• visitas acompanhadas e filtragem de compradores;
• negociação de propostas;
• apoio com os documentos até à escritura.

Quem defende o preço numa negociação difícil pode valer mais do que a diferença na comissão. Se receber ofertas baixas, veja como lidar com propostas abaixo do valor da sua casa.

A comissão da imobiliária é negociável?

É. Como a lei não fixa valores, a percentagem resulta sempre de um acordo. Os fatores que mais pesam são:

• Exclusividade: trabalhar ou não em exclusivo muda o risco e o investimento da imobiliária e, por isso, a percentagem.
• Valor e tipo de imóvel: uma moradia de luxo e um T1 numa zona muito procurada exigem trabalho diferente.
• Margem de negociação: um preço realista desde o início facilita a venda e a negociação da comissão.

Confirme também se o contrato fixa uma comissão mínima. A lei não a impõe, mas alguns contratos incluem um valor mínimo, que conta se a casa se vender abaixo do previsto.

Quando se paga a comissão da imobiliária?

A regra geral está no artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, que regula a mediação imobiliária: a comissão só é devida se a imobiliária conseguir um comprador que conclua o negócio. Se a casa não se vender, em princípio não paga comissão.

Há, no entanto, duas situações a ter em conta:

• Pagamento no contrato-promessa: se ficar acordado, a comissão pode ser paga logo na assinatura do contrato-promessa de compra e venda (CPCV), sem depender de a escritura acontecer. Alguns contratos preveem a devolução desse valor se o negócio cair por culpa do comprador. Leia essa cláusula com atenção.
• Desistência do vendedor com exclusividade: se a imobiliária apresentar um comprador disposto a fechar negócio e você não o fizer por razões que lhe sejam imputáveis, a comissão é devida na mesma.

O que muda num contrato com exclusividade?

Na exclusividade simples, não pode contratar outras imobiliárias enquanto o contrato estiver em vigor, mas continua a poder procurar comprador por si. Em troca, a agência costuma investir mais na divulgação, porque tem a certeza de que não vai competir com outras pela mesma venda.

A lei exige que o contrato explique o que a exclusividade implica para as duas partes. Não basta remeter para a lei: se o contrato não o explicar, é nulo, como os tribunais já decidiram.

Se quiser terminar o contrato antes do prazo, leia as condições de saída.

O que deve estar escrito no contrato de mediação?

Antes de assinar, confirme que o contrato indica de forma clara:

• o valor da comissão e a forma de cálculo, com indicação do IVA;
• a comissão mínima, se existir;
• quando se paga: no CPCV ou na escritura;
• o prazo do contrato e se há renovação automática;
• como pode terminar o contrato mais cedo;
• os serviços incluídos;
• se há comissão quando a venda é feita depois do prazo a um comprador angariado durante o contrato;
• o que a exclusividade implica para as duas partes, se for o caso.

Confirme ainda que a imobiliária tem licença do IMPIC, o regulador do setor, que verifica as licenças todos os anos. Em junho de 2026 havia 11.574 empresas de mediação licenciadas em Portugal. Trabalhar com uma delas afasta o risco de mediação ilegal.

A comissão da imobiliária desconta no IRS?

Sim. Se a venda gerar mais-valia, a comissão entra nas despesas necessárias e efetivamente feitas com a venda (artigo 51.º do Código do IRS) e reduz o ganho sujeito a imposto. Para isso, tem de ter a fatura da imobiliária.

Um exemplo simplificado, sem contar outras despesas: comprou por 200.000 € e vende por 300.000 €, com uma comissão de 18.450 €. A mais-valia baixa de 100.000 € para 81.550 €. Como só 50% da mais-valia é somada aos outros rendimentos, passam a contar 40.775 € em vez de 50.000 €.

Se reinvestir o dinheiro em habitação própria nos 24 meses antes ou nos 36 meses depois da venda, a parte reinvestida pode ficar fora do imposto. Para ter uma estimativa do seu caso, use o simulador de mais-valias na venda de casa.

Como saber por quanto pode vender a casa?

A comissão depende do preço final, por isso o ponto de partida é saber quanto vale a casa. Segundo o INE, os preços subiram 16,5% no 2.º trimestre de 2026 face ao ano anterior, o segundo trimestre seguido a abrandar. No mesmo período venderam-se 40.142 casas, menos 6,4% do que um ano antes.

Com menos vendas e preços a subir mais devagar, um preço bem definido desde o início faz diferença: uma casa demasiado cara fica parada e acaba por baixar de preço. Pode pedir uma avaliação gratuita da sua casa e, antes de a pôr à venda, seguir estas dicas sobre como preparar uma casa para venda.

A lei da mediação imobiliária vai mudar?

Está prevista uma nova lei. Em junho de 2026, a proposta do Governo estava em circuito legislativo e previa formação e exame para quem quer entrar na profissão. Até a nova lei entrar em vigor, aplica-se a Lei n.º 15/2013.

Perguntas frequentes

Quem paga a comissão da imobiliária na venda de casa?

Paga quem contrata a imobiliária. Na venda, é o vendedor que assina o contrato de mediação e paga a comissão acordada.

Qual é a comissão mais comum de uma imobiliária?

A mais comum é 5% + IVA, o que dá 6,15% do preço de venda. O intervalo habitual vai de 3% a 5% + IVA.

Pago comissão se a casa não for vendida?

Em regra, não. A comissão só é devida se a imobiliária conseguir um comprador que conclua o negócio, salvo se, com exclusividade, recusar sem razão um comprador apresentado pela agência.

A comissão pode ser paga no contrato-promessa?

Sim, se ficar acordado no contrato de mediação. Nesse caso, o pagamento não depende de a escritura se realizar.

A comissão abate nas mais-valias?

Sim. É uma despesa da venda aceite no IRS, desde que tenha a fatura.

Antes de negociar a comissão, saiba quanto vale a sua casa. Peça a avaliação gratuita à K-Invest e receba uma estimativa de preço feita por um consultor que conhece o mercado da sua zona, em Lisboa ou no Algarve.