Simplex urbanístico 2026: o que mudou no licenciamento de obras

O Simplex urbanístico voltou a mudar em 2026. O Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, aplica-se desde 1 de outubro de 2026. Torna a comunicação prévia a regra, fixa prazos de decisão por tipo de operação para as câmaras e substitui a licença de utilização por comunicações. As escrituras passam também a ter de dizer se o imóvel tem ou não título urbanístico.

O que é o Simplex urbanístico?

É o nome dado à reforma do licenciamento de obras que começou com o Decreto-Lei n.º 10/2024, publicado a 8 de janeiro de 2024. A maioria das medidas entrou em vigor a 4 de março de 2024. Algumas aplicaram-se logo a 1 de janeiro desse ano.

Em 2024, a reforma trouxe duas mudanças que marcaram o mercado:

• o alvará foi substituído pelo recibo de pagamento das taxas;
• alargaram-se os casos de obras isentas de controlo prévio, por exemplo depois de um pedido de informação prévia (PIP) qualificado.

Em 2026 chegou a segunda fase. O Decreto-Lei n.º 108/2026 é a 21.ª alteração ao Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE). Altera também o Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), o Regime Jurídico da Reabilitação Urbana e o próprio DL 10/2024. Foi aprovado ao abrigo da Lei n.º 9-B/2026, de 6 de março, no âmbito do programa «Construir Portugal».

O objetivo declarado é flexibilizar procedimentos, agilizar prazos, clarificar conceitos e garantir títulos juridicamente seguros. O diploma passa ainda para dentro do RJUE normas que estavam soltas no DL 10/2024. Em alguns pontos, recua face a 2024: volta a haver um título e a escritura tem de o mencionar.

Quando entrou em vigor o novo RJUE?

O novo regime aplica-se desde 1 de outubro de 2026. Estava previsto para 3 de agosto. O Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho, adiou a data para dar tempo às câmaras de adaptarem as plataformas informáticas e para sair a regulamentação complementar. Até 30 de setembro de 2026 aplicou-se o regime anterior.

Ainda circulam textos de junho e julho com a data de 3 de agosto, ou até de 6 de agosto. Essas datas já não são válidas.

Que procedimentos existem agora para licenciar uma obra?

Passa a haver três procedimentos:

• Licença: fica para os casos em que o plano ou o loteamento não definem os parâmetros urbanísticos da obra.
• Comunicação prévia: passa a ser a regra e substitui a licença sempre que esses parâmetros já estejam definidos.
• Comunicação prévia com prazo: figura nova, usada por exemplo na utilização de edifícios quando não houve obra sujeita a controlo.

Para poder usar a comunicação prévia, o plano ou o loteamento têm de definir, entre outros, os alinhamentos, o polígono de implantação, a altura das fachadas, o número de pisos, o número máximo de fogos, as áreas de construção e os usos e as regras de demolição (art. 4.º, n.º 4, do RJUE).

Os requerimentos de licença, de comunicação prévia e de PIP seguem novos modelos, aprovados pela Portaria n.º 320/2026/1. A mesma portaria define os elementos a entregar e os termos de responsabilidade.

Quanto tempo tem a câmara para decidir?

O licenciamento deixa de ter um prazo global e passa a ter prazos por tipo de operação. Estes prazos contam a partir do fim da triagem inicial, da entrega dos projetos de especialidades ou de outro momento do processo. Não contam a partir da data em que entregou o pedido.

Os prazos de decisão de 20, 30 e 45 dias aplicam-se por tipo de operação (edificação e demolição, urbanização e loteamento), e não a fases diferentes do mesmo processo.

O que acontece se a câmara não responder a tempo?

Se a câmara não decidir dentro do prazo, o pedido considera-se aprovado. É o deferimento tácito, que se mantém para o PIP, para a aprovação do projeto de arquitetura e para o licenciamento.

Atenção: o deferimento tácito não corrige ilegalidades. Se o projeto violar as regras aplicáveis, o problema continua lá, mesmo sem resposta da câmara.

O que muda no pedido de informação prévia (PIP)?

O PIP serve para saber, antes de avançar com o projeto, o que a câmara aceita num determinado terreno ou edifício. Os prazos de decisão passam a ser estes:

O deferimento tácito passa a estar expressamente previsto no PIP. Uma resposta favorável vale 2 anos e pode ser prolongada por mais 1 ano. Nos PIP qualificados, o prazo de decisão pode ser prorrogado uma vez, em casos complexos.

Exemplo: quem pensa comprar um lote para construir uma moradia pode pedir um PIP qualificado antes de fechar negócio. Com resposta favorável, fica a saber o que pode construir e tem até 3 anos para avançar com essa base.

Ainda existe licença de utilização?

Não como existia. A autorização ou licença de utilização deixa de existir e é substituída por comunicações:

• se houve obra licenciada, comunicada ou isenta após PIP favorável, basta uma comunicação prévia;
• se não houve obra sujeita a controlo, por exemplo numa mudança de uso, aplica-se a comunicação prévia com prazo.

Todas as referências da lei à «licença de utilização» passam a valer como referências a estas comunicações. Em 2024, a câmara tinha deixado de intervir antes da utilização em muitos casos. Em 2026, volta a haver algum controlo.

Se está a pensar transformar uma loja ou um escritório em habitação, leia também o nosso guia sobre alteração de uso com o Simplex urbanístico e confirme com a câmara o procedimento que se aplica desde outubro.

O alvará de construção voltou?

Volta um título, embora sem esse nome. É formado por três documentos:

1. o comprovativo de pagamento das taxas;
2. o requerimento;
3. a notificação da decisão da câmara.

Se houve deferimento tácito, a notificação é substituída pelo comprovativo de submissão do pedido. Guarde estes documentos juntos: são eles que provam que a obra ou a utilização foi controlada.

O que muda na escritura de compra e venda?

Este é o ponto que mais toca a quem compra ou vende casa. Desde 1 de outubro de 2026, a escritura ou o contrato de transmissão de um prédio urbano tem de dizer se o imóvel tem ou não título urbanístico. Se faltar essa menção, o negócio é anulável.

Continua a ser possível vender um imóvel sem licença de utilização. A diferença é que a escritura tem de o dizer de forma expressa.

Para o vendedor, isto significa reunir os documentos da casa antes de marcar a escritura: a licença ou o título de utilização que existir, a caderneta predial e a certidão permanente. Veja a lista completa de documentos necessários para a escritura. Para o comprador, a menção é uma proteção: fica a saber, por escrito, a situação urbanística do que está a comprar.

Que obras continuam isentas de controlo prévio?

As obras isentas continuam a não precisar de licença nem de comunicação prévia. A novidade é que passam a exigir uma comunicação do início dos trabalhos à câmara, até 5 dias antes.

A lista base das obras sujeitas a controlo está no nosso artigo sobre as obras que ainda precisam de licença. Como o regime mudou em outubro de 2026, confirme sempre com a câmara antes de começar. Se vai recuperar um imóvel antigo, a equipa de reabilitação de imóveis da K-Invest pode ajudar a perceber que procedimento se aplica ao seu caso.

Durante quanto tempo pode a câmara rever uma obra ou anular uma licença?

Os prazos para pôr em causa uma obra já comunicada ou licenciada encurtam muito:

A fiscalização da obra continua possível a qualquer momento. O prazo de 1 ano aplica-se também a comunicações prévias já apresentadas, contado a partir da entrada em vigor.

Para quem compra um imóvel com obra recente, isto significa que, passados estes prazos, fica mais difícil pôr em causa o título.

Que responsabilidades têm os técnicos?

Com menos controlo prévio, a lei aposta na responsabilização. Falsas declarações nos termos de responsabilidade ou no livro de obra passam a ser crime de falsificação de documentos (artigo 256.º do Código Penal). Uma comunicação prévia pode também ser declarada «inepta».

Na prática, escolha técnicos com experiência e confirme que os termos de responsabilidade correspondem ao projeto que vai executar.

O que muda para a habitação acessível?

A reforma reforça as cedências para habitação pública nas operações urbanísticas. O texto refere expressamente a habitação de custos controlados e o arrendamento acessível.

O que acontece aos processos que já estavam na câmara?

O novo regime aplica-se aos procedimentos iniciados a partir de 1 de outubro de 2026. Aplica-se também aos pedidos que já tinham entrado mas que, nessa data, ainda estavam na triagem inicial. Nesse caso, o requerente pode adaptar o pedido às novas regras.

Como estão as câmaras a aplicar o novo regime?

A reforma entrou em vigor com muitas câmaras ainda a adaptar procedimentos e plataformas.

A lei prevê que os pedidos passem obrigatoriamente pela Plataforma Eletrónica de Licenciamentos Urbanísticos a partir da sua disponibilização, nos termos de portaria. Os municípios podem continuar a usar as suas próprias plataformas, desde que haja interoperabilidade. Antes de entregar um pedido, confirme com a câmara do seu concelho como está a receber os processos.

Perguntas frequentes

O que é o Decreto-Lei 108/2026?

É o diploma que revê o Simplex urbanístico e faz a 21.ª alteração ao RJUE. Foi publicado a 29 de maio de 2026 e aplica-se desde 1 de outubro de 2026.

Posso vender casa sem licença de utilização?

Sim. Desde 1 de outubro de 2026, a escritura tem de dizer se o imóvel tem ou não título urbanístico. Se faltar essa menção, o negócio é anulável.

A licença de utilização acabou?

Sim, como figura própria. Foi substituída por uma comunicação prévia, quando houve obra controlada, ou por uma comunicação prévia com prazo, quando não houve obra sujeita a controlo.

O deferimento tácito legaliza uma obra?

Não. Se a câmara não responder no prazo, o pedido considera-se aprovado, mas isso não corrige ilegalidades do projeto.

Quanto tempo vale um PIP favorável?

Vale 2 anos e pode ser prolongado por mais 1 ano.

Se vai vender um imóvel, comece por ter a documentação urbanística em ordem antes da escritura. Peça a avaliação gratuita da sua casa e os consultores da K-Invest ajudam a preparar todo o processo de venda.