CPCV: o que é, quanto dar de sinal e cuidados a ter

Entre a proposta aceite e a escritura há um passo que dá segurança às duas partes: o contrato-promessa de compra e venda, conhecido por CPCV. É neste contrato que comprador e vendedor se comprometem a fazer o negócio, num prazo e num preço definidos. Um CPCV bem feito evita surpresas; um CPCV mal feito pode custar o sinal ou atrasar a compra durante meses.

O que é o CPCV

O CPCV é o contrato em que o vendedor promete vender e o comprador promete comprar um imóvel, em condições acordadas. Não transfere a propriedade: isso só acontece na escritura (ou no Casa Pronta). Mas obriga as partes a cumprir o que assinaram.

Para um imóvel, o contrato tem de ser escrito e assinado pelas duas partes, com as assinaturas reconhecidas presencialmente (por advogado, solicitador, notário ou conservatória). Não é obrigatório fazer CPCV, mas na prática quase todas as compras com crédito à habitação passam por ele, porque o banco precisa de tempo para aprovar o empréstimo e avaliar a casa.

Quanto se dá de sinal

Na assinatura do CPCV, o comprador entrega normalmente um sinal. Não há um valor fixado na lei; o mais comum é entre 10% e 20% do preço, mas tudo é negociável. Por lei, qualquer quantia entregue no contrato-promessa presume-se sinal, salvo se o contrato disser outra coisa.

Algumas dicas sobre o sinal:

• Pague por transferência bancária ou cheque, nunca em dinheiro, e guarde o comprovativo.
• Se vai pedir crédito, lembre-se de que o sinal sai das suas poupanças. Não comprometa o dinheiro de que precisa para a entrada e para os impostos.
• O sinal é descontado no preço final, na escritura.

O que acontece se alguém desistir

É aqui que o sinal mostra a sua função. Se for o comprador a desistir sem motivo válido, perde o sinal que entregou. Se for o vendedor a falhar, tem de devolver o sinal em dobro.

Em alternativa, a parte que cumpriu pode pedir ao tribunal a execução específica do contrato, ou seja, que a venda seja feita mesmo sem a vontade de quem desistiu. Por isso, nunca assine um CPCV por impulso: é um compromisso sério.

O que deve constar do contrato

1. Identificação completa do comprador, do vendedor e de todos os proprietários (incluindo cônjuges, quando necessário).
2. Identificação do imóvel: morada, artigo matricial, descrição na conservatória e fração, se for o caso.
3. Preço, sinal e reforços, com as datas e a forma de pagamento.
4. Prazo para a escritura e quem a marca. O habitual é entre 60 e 90 dias, o tempo que o banco costuma precisar.
5. Ónus e encargos: a casa deve ser entregue livre de hipotecas, penhoras e arrendamentos, salvo acordo em contrário.
6. O que fica na casa: eletrodomésticos, móveis, arrecadação, lugar de garagem.
7. Condição de crédito: uma cláusula que devolve o sinal se o banco recusar o empréstimo. É uma das proteções mais importantes para quem compra com crédito.

Verificações antes de assinar

Antes de entregar o sinal, confirme a situação do imóvel. Peça a certidão permanente do registo predial para ver quem é o dono e se há hipotecas ou penhoras, e a caderneta predial para confirmar as áreas e a matriz. Se a casa estiver arrendada ou tiver confinantes com direitos, veja também se existe direito de preferência.

Outro cuidado: se a casa for entregue ao comprador antes da escritura (por exemplo, para fazer obras), o IMT pode passar a ser devido logo nesse momento. Fale com quem acompanha o negócio antes de aceitar receber as chaves mais cedo.

Registo provisório: uma proteção extra

O comprador pode fazer o registo provisório da aquisição na conservatória com base no CPCV. Este registo dá prioridade ao comprador: se depois aparecer uma penhora ou outra venda do mesmo imóvel, o seu direito fica protegido. Tem custos, mas em negócios de valor elevado ou com prazos longos compensa.

Do CPCV à escritura

Depois do CPCV, o comprador trata do crédito e o vendedor reúne os documentos. Veja a lista completa dos documentos necessários para a escritura e como funciona o Casa Pronta. Se ainda está na fase anterior, leia primeiro como fazer uma proposta de compra que é aceite.

Na K-Invest acompanhamos todo o processo, da proposta à entrega das chaves, incluindo a preparação do CPCV. Veja as casas à venda ou fale com um consultor.

Este artigo é informativo e não substitui o aconselhamento jurídico para o seu caso. Fotografia: Jakub Żerdzicki / Unsplash.