Como fazer uma proposta de compra de casa que é aceite

Para fazer uma proposta de compra de casa que é aceite num mercado com muita procura, tem de chegar cedo e chegar preparado. Uma proposta que ganha é feita por escrito, com um preço apoiado em dados de mercado, crédito pré-aprovado, valor de sinal e prazos definidos, e o mínimo de condições. Para o vendedor, a segurança do negócio pesa tanto como o preço.

Porque é que está mais difícil comprar casa em 2026?

Há mais pessoas à procura e menos casas a mudar de mãos. Entre fevereiro e abril de 2026, as pesquisas de apartamentos e moradias para compra no Imovirtual subiram 150,4% face ao mesmo período de 2025. No 2.º trimestre de 2026, o INE registou menos 6,4% de casas vendidas do que um ano antes, e os preços continuaram a subir.

Convém saber o que cada número mede. Os +150% são pesquisas num portal, não compras. Os 24 contactos por anúncio são do arrendamento, não da compra, mas mostram a mesma pressão sobre as casas disponíveis. Na prática, cada casa com boa relação qualidade/preço tem mais interessados, e o vendedor pode escolher.

A procura concentra-se nos distritos de Lisboa (23,2% das pesquisas) e do Porto (21%). Os concelhos mais procurados foram Vila Nova de Gaia, Lisboa e Sintra. Fora dos grandes centros urbanos, as maiores subidas na procura registaram-se em Mafra, Valongo, Guimarães, Matosinhos e Cascais. Os T4 e os T3 são as tipologias mais pesquisadas.

Quanto deve oferecer por uma casa?

O preço certo é aquele que consegue justificar com dados e pagar sem apertos. Antes de propor, junte três referências:

• Vendas reais na zona: casas parecidas, no mesmo bairro, vendidas há pouco tempo. Um consultor imobiliário consegue dar-lhe esta informação.
• Avaliação bancária: a mediana nacional chegou a 2.254 €/m² em agosto de 2026, um máximo histórico. Há diferenças regionais: a Península de Setúbal teve a maior subida anual (+20,2%) e o Algarve a maior descida face a julho (−1,2%).
• Tempo no mercado: uma casa anunciada há meses dá mais margem do que uma acabada de publicar.

Os preços pedidos nos anúncios também dão pistas. Segundo o Observatório Doutor Finanças, o preço médio pedido desceu 3,4% no 2.º trimestre de 2026 face ao 1.º, para 3.544 €/m², mas voltou a subir 3,4% no 3.º trimestre, para 3.666 €/m². São preços de anúncio, não de venda, e mostram que a margem para negociar muda de um trimestre para o outro.

Exemplo: oferecer acima da avaliação do banco

Imagine uma casa anunciada por 300.000 €. Há vários interessados e pondera oferecer o preço pedido. O banco avalia a casa em 285.000 €. Como o empréstimo é calculado a partir do menor valor entre o preço e a avaliação, os 15.000 € de diferença saem do seu bolso, além da entrada que já teria de pagar. Antes de subir a oferta, saiba ao certo quanto dinheiro próprio tem disponível.

O que deve ter uma proposta de compra de casa?

Uma proposta só falada pode ser esquecida ou mal interpretada. Faça-a sempre por escrito, com estes elementos:

Uma validade curta, de poucos dias, obriga a uma resposta rápida. Também evita que a sua proposta sirva apenas para puxar o preço junto de outros interessados.

Como mostrar ao vendedor que é um comprador sério?

Com vários interessados, o vendedor escolhe muitas vezes a proposta mais segura, e não só a mais alta. Três coisas fazem a diferença:

1. Crédito pré-aprovado. Mostra que o banco já analisou os seus rendimentos. Antes de começar as visitas, calcule quanto pode pedir ao banco para não se apaixonar por casas fora do seu alcance.
2. Documentos organizados. Identificação, declarações de IRS, recibos de vencimento e comprovativo dos capitais próprios, prontos a enviar. Veja também os documentos necessários para a escritura, para não haver atrasos no fim.
3. Prazos flexíveis. Se o vendedor precisa de tempo para encontrar outra casa, aceitar uma escritura mais tarde pode valer mais do que subir o preço.

A validade das pré-aprovações varia de banco para banco. Pergunte-a quando a pedir e confirme que continua válida no dia em que faz a proposta.

Quanto vai pagar além do preço da casa?

O valor da proposta não é o custo total. Na compra paga IMT, Imposto do Selo, escritura e registo. Calcule estes valores no simulador de custos de compra de casa antes de decidir quanto oferecer.

Se tem 35 anos ou menos, pode beneficiar do IMT Jovem, que está em vigor em 2026 com estes limites:

Para ter direito, tem de ter 35 anos ou menos na data da escritura, comprar a primeira habitação própria e permanente, já construída, não ser dependente para efeitos de IRS e não ser nem ter sido proprietário de habitação nos últimos 3 anos. Se compra a dois e só um cumpre as condições, a isenção aplica-se apenas à parte dele. A poupança ronda os 5.142 € numa casa de 200.000 € e chega a quase 13.000 € numa de 300.000 €. A isenção pode ser revertida se as condições deixarem de se cumprir. Tem mais pormenores no artigo sobre a isenção de IMT e os apoios aos jovens na compra de casa.

Como é que os juros afetam a sua proposta?

Em 2025 os juros estavam a descer. Em 2026 o ciclo mudou: o BCE subiu as taxas diretoras em junho, pela primeira vez desde setembro de 2023, e a Euribor a 12 meses voltou a passar os 3%.

A prestação que o banco simulou na pré-aprovação pode mudar até à escritura. A próxima reunião de política monetária do BCE está marcada para 28 e 29 de outubro de 2026. Deixe folga no orçamento em vez de esticar a oferta até ao limite do que o banco empresta.

Que condições pode pôr na proposta sem a enfraquecer?

As condições protegem-no, mas cada uma é um risco para o vendedor. Mantenha só as essenciais, sempre com prazo:

• Aprovação do crédito: é a condição mais comum. Com a pré-aprovação feita, o vendedor vê-a como uma formalidade.
• Inspeção técnica: um técnico verifica humidades, canalização, eletricidade e estrutura. Proponha poucos dias para a fazer.
• Documentação em ordem: a caderneta predial, a certidão permanente, o certificado energético e a licença de utilização devem corresponder à casa que visitou.

Evite condições que dependem de terceiros e não têm data, como «só compro se vender a minha casa». Só funcionam se o vendedor não tiver pressa.

Como decidir depressa sem se arrepender?

Num mercado com tanta procura, hesitar custa casas, mas decidir às cegas custa mais. Antes das visitas, defina três critérios que não negoceia, como a localização, o número de quartos ou uma varanda. Depois de cada visita, responda a três perguntas:

1. Esta casa cumpre os meus três critérios?
2. Consigo imaginar-me a viver aqui nos próximos cinco anos?
3. Há algum problema grave que me faça hesitar?

Se responder «sim» às duas primeiras e «não» à última, avance com a proposta no mesmo dia. Se hesitar na terceira, peça a inspeção antes de propor.

O que acontece depois de a proposta ser aceite?

Segue-se o contrato-promessa de compra e venda, onde ficam o preço, o sinal e a data da escritura. Pela regra do sinal no Código Civil, se o comprador desistir perde o sinal; se for o vendedor a desistir, tem de o devolver em dobro. Por isso, só assine quando tiver o crédito bem encaminhado.

Em alguns casos, outras pessoas ou entidades podem ter direito de preferência na compra, como o inquilino de uma casa arrendada. Pergunte ao vendedor se a casa está arrendada antes de avançar.

Que erros fazem perder uma casa?

• Visitar casas sem saber quanto o banco empresta.
• Esperar pelo fim de semana para pensar, enquanto outro comprador faz a proposta.
• Fazer a proposta só por telefone, sem nada escrito.
• Oferecer muito abaixo do preço numa casa com vários interessados, sem dados que o justifiquem.
• Encher a proposta de condições sem prazo.
• Esquecer os impostos e as despesas da compra no orçamento.

Perguntas frequentes

Quanto abaixo do preço pedido posso oferecer?

Não há uma percentagem fixa. Depende das vendas recentes na zona, do tempo que a casa está à venda e do número de interessados. Numa casa acabada de anunciar e muito procurada, uma oferta baixa tende a ser recusada.

A proposta de compra de casa deve ser por escrito?

Sim. Uma proposta escrita, com preço, sinal, prazos e validade, evita mal-entendidos e mostra ao vendedor que é um comprador sério.

Posso fazer uma proposta sem ter o crédito aprovado?

Pode, mas fica em desvantagem face a quem já tem pré-aprovação. Se avançar, inclua a aprovação do crédito como condição, com um prazo curto.

Posso desistir depois de a proposta ser aceite?

Depende do que ficou escrito. Depois de assinar o contrato-promessa e entregar o sinal, desistir significa, em regra, perder o sinal.

O IMT Jovem aplica-se a casas acima de 330.539 €?

Sim, até 660.982 €, com isenção parcial: paga 8% de IMT e 0,8% de Imposto do Selo só sobre a parte acima de 330.539 €. Acima de 660.982 € não há isenção.

Quer chegar à próxima proposta com tudo preparado? Veja as casas à venda na K-Invest e fale com um consultor das nossas agências em Lisboa e no Algarve, que o ajuda a definir o preço, organizar o crédito e apresentar a proposta.