Impostos na venda de casa: mais-valias, isenções e custos

Quando se pesquisa "impostos na venda de uma casa", a resposta mais comum é incompleta. O vendedor não paga IMT nem Imposto do Selo, que são do comprador. Mas pode ter de pagar IRS sobre o ganho que teve com a venda, a chamada mais-valia. Saber fazer as contas antes de pôr a casa à venda ajuda a definir o preço e a evitar surpresas no ano seguinte.

O que é a mais-valia

A mais-valia é a diferença entre o valor por que vende e o valor por que comprou, depois de alguns acertos. De forma simplificada:

Mais-valia = valor de venda − (valor de compra × coeficiente de desvalorização da moeda) − obras de valorização − despesas da compra e da venda

• Valor de venda: é o preço da escritura. Se o valor patrimonial tributário (VPT) for mais alto do que o preço, as Finanças usam o VPT.
• Coeficiente de desvalorização: atualiza o valor de compra com a inflação. É publicado todos os anos pelas Finanças e depende do ano em que comprou.
• Obras de valorização: obras feitas nos últimos 12 anos, com faturas em seu nome.
• Despesas: o IMT e o Imposto do Selo que pagou na compra, a comissão da imobiliária na venda, o certificado energético e outras despesas necessárias, sempre com fatura.

Guarde todas as faturas de obras e despesas desde o dia em que comprou. Sem fatura, não pode abater o valor.

Quanto se paga de IRS

Para quem é residente em Portugal, só 50% da mais-valia conta para o IRS. Esse valor junta-se aos outros rendimentos do ano e é tributado às taxas normais do IRS. Por isso, o imposto final depende dos seus rendimentos: a mesma mais-valia pode custar muito menos a uma pessoa reformada do que a alguém com um ordenado alto. Os não residentes têm regras próprias e devem confirmar a sua situação antes de vender.

A venda declara-se no anexo G da declaração de IRS do ano seguinte. Explicamos o passo a passo em como declarar a venda de casa no IRS.

Quando não paga mais-valias

Há várias situações em que a mais-valia fica isenta, total ou parcialmente:

1. Reinvestimento na habitação própria e permanente. Se vender a casa onde vive e usar o dinheiro para comprar outra habitação própria e permanente, em Portugal ou noutro país da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, a mais-valia fica isenta na parte reinvestida. A compra pode ser feita até 24 meses antes ou até 36 meses depois da venda. Tem de indicar a intenção de reinvestir na declaração de IRS. O dinheiro usado para pagar o crédito da casa vendida não conta como reinvestimento.
2. Reformados e maiores de 65 anos. Podem ficar isentos se aplicarem o valor da venda da habitação própria e permanente, no prazo de seis meses, num seguro de capitalização, fundo de pensões ou PPR que cumpra as regras da lei.
3. Imóveis comprados antes de 1989. Os ganhos com imóveis comprados antes de 1 de janeiro de 1989 não pagam mais-valias. Veja os detalhes em isenção de mais-valias em imóveis comprados antes de 1989.

Outros custos de quem vende

Além do IRS, conte com estas despesas:

• Comissão da imobiliária, acrescida de IVA. Veja quanto cobra uma imobiliária para vender casa.
• Certificado energético, obrigatório para anunciar e vender. Saiba preço e validade.
• Distrate da hipoteca, se ainda tiver crédito: o banco cobra uma comissão pelo reembolso antecipado e pelo documento de distrate.
• Declaração de dívida do condomínio, que tem de ser apresentada na escritura. Veja o que diz a lei.

Um exemplo simples

A Ana comprou um apartamento por 150.000 € e pagou 3.000 € de IMT e Imposto do Selo. Fez obras de 15.000 €, com faturas. Vende agora por 260.000 € e paga 12.000 € de comissão. Imagine que o coeficiente de desvalorização da moeda para o ano da compra é de 1,10:

• Valor de compra atualizado: 150.000 € × 1,10 = 165.000 €
• Mais-valia: 260.000 − 165.000 − 15.000 − 3.000 − 12.000 = 65.000 €
• Valor que conta para o IRS: 50% = 32.500 €

Se a Ana reinvestir o valor da venda noutra habitação própria e permanente dentro dos prazos, pode não pagar nada. Se não reinvestir, os 32.500 € somam-se aos seus outros rendimentos desse ano.

Antes de vender, faça as contas

As mais-valias podem pesar bastante, mas há margem para planear: o momento da venda, o reinvestimento e as despesas a abater fazem diferença. Leia também os passos para vender a sua casa e, se for uma casa herdada, o que muda na venda de uma herança.

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Este artigo é informativo e não substitui o aconselhamento de um contabilista para o seu caso. O coeficiente do exemplo é ilustrativo. Fotografia: Jakub Żerdzicki / Unsplash.