Vender casa com crédito habitação: passos e custos
É possível vender uma casa com crédito habitação, mas a hipoteca tem de ser resolvida no fecho. Saiba como pedir o valor em dívida, coordenar o banco e preparar os documentos.
Sim, é possível vender uma casa com crédito habitação: no fecho do negócio, o empréstimo é liquidado e a hipoteca cancelada, normalmente com parte do preço da venda. Antes de anunciar, peça ao banco o capital em dívida e as condições de reembolso, e confirme como o banco e a conservatória coordenam o cancelamento.
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Posso vender uma casa com crédito habitação?
Sim. Ter um empréstimo em curso não impede a venda, mas a hipoteca mantém-se registada até ser extinta. O banco que concedeu o crédito tem de indicar o montante necessário para liquidar a dívida e emitir ou autorizar a documentação de cancelamento do registo.
Na prática, comprador, vendedor, bancos e entidade que formaliza a venda combinam a liquidação para o mesmo momento. Uma parte do preço é encaminhada para pagar ao banco do vendedor; o valor que sobra, depois do crédito e dos custos acordados, é entregue ao vendedor. O procedimento exato varia conforme os bancos e a forma escolhida para a escritura.
Se o comprador também recorrer a crédito, o banco dele pode pedir que a hipoteca anterior seja cancelada antes de registar a nova. Por isso, não basta mencionar a dívida no contrato-promessa: é importante que as entidades envolvidas confirmem por escrito o circuito dos pagamentos e dos documentos.
Como se liquida o crédito na venda?
O primeiro passo é pedir ao banco um documento atualizado com o capital em dívida para a data prevista da liquidação. O valor pode mudar até ao pagamento, por causa de juros e de outros encargos previstos no contrato. Peça também as instruções de pagamento e a informação sobre os documentos de extinção da hipoteca.
- Contacte o banco antes de fixar a data. Informe que pretende vender e peça o valor de liquidação para a data provável, o prazo de validade desse cálculo e a lista do que o banco exige.
- Confirme a comissão de reembolso. O reembolso antecipado pode ter encargos nos termos do contrato e da lei. Consulte as regras do Banco de Portugal sobre reembolso antecipado e esclareça o valor aplicável ao seu empréstimo.
- Avise quem prepara o negócio. Entregue ao solicitador, notário ou balcão escolhido os dados do banco e peça que confirme como se fará o pagamento da dívida e a entrega do documento de cancelamento.
- Coordene a liquidação com a escritura. No dia acordado, o banco recebe o montante de liquidação. O remanescente do preço segue para o vendedor, segundo as instruções previamente confirmadas.
- Confirme o cancelamento no registo. Depois de o crédito ser pago, confirme que foi apresentado o documento necessário para cancelar a hipoteca na Conservatória do Registo Predial.
O regime do crédito imobiliário prevê o direito ao reembolso antecipado e os respetivos limites e condições, nos termos do Decreto-Lei n.º 74-A/2017. A comissão concreta depende do contrato, do tipo de taxa e das regras em vigor; não assuma que é sempre igual entre bancos.
O que deve ficar combinado no contrato-promessa?
Se a hipoteca ainda estiver registada quando comprador e vendedor assinam o contrato-promessa, é prudente deixar por escrito como será liquidado o empréstimo e tratado o cancelamento. Confirme quem comunica com o banco, como se encaminha a parte do preço destinada à dívida e que comprovativos serão entregues a cada interveniente.
Não parta do princípio de que o comprador ficará com o empréstimo existente. Qualquer alteração do devedor ou solução diferente da liquidação tem de ser aceite pelo banco. Antes de fixar a data da escritura, peça ao banco e à entidade que formaliza o negócio que confirmem os documentos e os passos necessários; se houver uma condição que não esteja clara, peça aconselhamento jurídico antes de assinar.
Que custos devo confirmar antes de aceitar uma proposta?
O preço anunciado não corresponde ao valor líquido que fica disponível. Antes de aceitar uma proposta, reúna estes montantes para perceber se o negócio cobre a dívida e as despesas:
- Capital em dívida: peça ao banco o valor para a data prevista de liquidação, não apenas o saldo que aparece numa prestação mensal.
- Encargos de reembolso: confirme por escrito se há comissão e como é calculada, usando a informação do banco e as regras do Banco de Portugal.
- Comissão de mediação: se contratou uma imobiliária, reveja no contrato a percentagem, o IVA e o momento em que a remuneração é devida. Veja também os custos de vender casa com ou sem imobiliária.
- Impostos sobre a venda: pode haver mais-valia sujeita a IRS, dependendo do caso e das condições aplicáveis. Consulte o artigo 10.º do Código do IRS e, para uma estimativa, use o simulador de mais-valias da K-Invest.
- Documentação e formalização: confirme previamente os emolumentos e quaisquer serviços cobrados pelo balcão, notário ou solicitador escolhido.
Se o preço acordado não chegar para pagar o capital em dívida e os encargos, a hipoteca não desaparece por si só. O vendedor deve falar com o banco antes de assinar um compromisso, para apurar se consegue cobrir a diferença ou negociar uma solução aceite pelo credor.
Que documentos são precisos para vender uma casa hipotecada?
A lista concreta depende do imóvel e da forma de formalização, mas convém reunir com antecedência:
- documento de identificação e número de identificação fiscal dos proprietários;
- caderneta predial e código da certidão permanente do registo predial;
- certificado energético, quando exigível;
- contrato ou dados do empréstimo, contacto do banco e declaração com o valor de liquidação;
- instruções do banco para pagamento e documento necessário para cancelar a hipoteca;
- contrato-promessa de compra e venda, se já estiver assinado, e elementos pedidos pela entidade que formaliza a venda.
O banco pode pedir dados adicionais para preparar a liquidação e a extinção da garantia. A entidade que trata da escritura também pode solicitar documentos próprios do imóvel. Consulte o guia sobre documentos necessários para a escritura e confirme a lista final com o balcão ou profissional responsável.
Se optar pelo serviço Casa Pronta, confirme com o banco e com o balcão o procedimento aplicável à hipoteca. O serviço do Instituto dos Registos e do Notariado permite formalizar negócios imobiliários e tratar do registo no mesmo local; os documentos e a coordenação bancária devem ser confirmados antes da marcação.
O que fazer agora
- Peça ao banco o valor de liquidação para a data provável e a explicação de eventuais encargos.
- Reúna os documentos do imóvel e confirme se os dados da caderneta e do registo estão atualizados.
- Antes de assinar o contrato-promessa, valide com o banco e com quem formaliza a venda como serão pagos o empréstimo e o cancelamento da hipoteca.
- Compare o preço proposto com o valor de mercado e com o montante que ficará disponível depois da liquidação e dos custos.
Para definir o preço e preparar a venda, consulte como saber quanto vale a sua casa ou fale com um consultor da K-Invest na sua zona.