Garantia pública e IMT jovem 2026: prazo e quem pode usar

A garantia pública para jovens só cobre contratos de crédito à habitação celebrados até 31 de dezembro de 2026. Para a usar, tem de ter entre 18 e 35 anos, cumprir os restantes requisitos e assinar o contrato de crédito antes dessa data. Já a isenção de IMT jovem não tem data de fim e continua a aplicar-se depois de 2026.

As duas medidas existem desde 2024 e são as mais usadas por quem compra a primeira casa. Têm regras diferentes, e só uma delas tem prazo.

O que acaba a 31 de dezembro de 2026?

Acaba a garantia do Estado ao crédito à habitação de jovens. A regra conta a data do contrato de crédito, não a da escritura. Na prática, o contrato de crédito e a escritura de compra são quase sempre assinados no mesmo dia. Por isso, na maioria dos casos, a escritura tem de acontecer até 31 de dezembro.

A isenção de IMT e de Imposto do Selo para jovens, conhecida como IMT jovem, não acaba. Está no Código do IMT, sem prazo, e os seus limites têm sido atualizados no Orçamento do Estado.

Quem ainda pode usar a garantia pública?

Pode pedir a garantia se, à data do contrato de crédito, cumprir todos estes requisitos:

• ter entre 18 e 35 anos (inclusive);
• ter domicílio fiscal em Portugal;
• não ser dono, nem em parte, de um prédio urbano ou fração destinada a habitação;
• nunca ter usado a garantia;
• ter rendimentos até ao limite do 8.º escalão do IRS, que em 2026 é de 86.634 €;
• não ter dívidas às Finanças nem à Segurança Social.

A casa também tem de cumprir regras. Tem de ser a primeira habitação própria e permanente, já construída, com valor até 450.000 €. A garantia não serve para construção nem obras.

Atenção à idade: conta a data do contrato. Se fizer 36 anos em novembro, tem de assinar antes do aniversário, mesmo que o prazo geral só termine a 31 de dezembro.

O banco vai pedir-lhe prova de que não tem dívidas. Pode tratar disso já, com a declaração de não dívida nas Finanças e na Segurança Social, que se pede online.

Como funciona a garantia do Estado?

Os bancos financiam, em regra, no máximo 90% do valor da casa, e o comprador tem de ter o resto como entrada. Com a garantia, o Estado garante até 15% do valor, o que permite ao banco financiar até 100%.

• A garantia dura no máximo 10 anos.
• Continua a dever ao banco o valor total do empréstimo, com juros.
• A decisão de aprovar o crédito é sempre do banco.
• Os 100% referem-se ao valor da casa. Impostos, escritura e registo ficam por sua conta (o IMT jovem pode reduzir ou eliminar parte destes custos).

Exemplo: numa casa de 250.000 €, sem garantia o banco empresta no máximo 225.000 € e precisa de 25.000 € de entrada. Com garantia, pode pedir até 250.000 €. O processo completo está explicado no guia sobre crédito habitação a 100% com garantia do Estado.

Ainda há verba nos bancos para a garantia?

A garantia tem uma verba total, repartida por quotas entre os bancos aderentes. Até março de 2026 essa verba era de 1.550 milhões de euros, e vários bancos pediram reforço das suas quotas. Em abril de 2026, o Governo reforçou-a em 750 milhões, para um total de 2,3 mil milhões de euros. Em setembro de 2026, um novo reforço de 100 milhões elevou a verba total para 2,4 mil milhões de euros.

No fim de junho de 2026 estavam usados cerca de 1.146 milhões de euros. A meio do ano havia, portanto, margem na verba total. Mas cada banco gere a sua quota e, se a esgotar, pode deixar de aprovar créditos com garantia. Pergunte logo no primeiro contacto se o banco ainda tem quota disponível.

A garantia pública vai ser prolongada em 2027?

Por agora, não há prolongamento aprovado. A Proposta de Orçamento do Estado para 2027, entregue a 8 de outubro de 2026, não prolonga a garantia. O relatório diz apenas que «manter-se-á a garantia pública», o que é uma intenção política e não uma lei.

Para a garantia continuar depois de 31 de dezembro é preciso um diploma próprio, que ainda não existe. O ministro das Finanças admitiu que a decisão final ainda não foi tomada. E, mesmo que haja prolongamento, não se sabe se o prazo, os limites e a verba ficam iguais.

Há outro fator. Em abril de 2026, o Banco de Portugal admitiu apertar as regras do crédito à habitação, depois de avisar que o crédito de risco elevado se multiplicou por sete entre 2024 e 2025. As novas regras estão em vigor desde 1 de agosto de 2026: o limite da taxa de esforço desceu de 50% para 45% e o limite de financiamento de 90% manteve-se. Se o seu plano depende de financiar 100%, contar com um prolongamento é um risco.

Quantos jovens já usaram o IMT jovem e a garantia?

Em janeiro de 2026, o ministro das Finanças disse que cerca de 70 mil jovens tinham usado a isenção de IMT e 23 mil a garantia. Os números mais recentes são mais altos:

O relatório do OE2027 refere que as duas medidas, juntas, já beneficiaram quase 120 mil jovens, sem separar quem usou ambas.

Como funciona a isenção de IMT jovem em 2026?

A isenção aplica-se desde 1 de agosto de 2024. Para os limites, conta o valor mais alto entre o preço e o valor patrimonial tributário (VPT). Em 2026, as regras são estas:

Para comparar: sem o IMT jovem, uma habitação própria e permanente só está isenta de IMT até 106.346 € em 2026. O limite da isenção total era de 316.772 € em 2024 e de 324.058 € em 2025 (com isenção parcial até 648.022 €).

A Proposta de OE2027 prevê subir o limite da isenção total para 338.141 € e o da parcial para 676.185 €. Só se aplica a compras a partir de 2027 e se o Orçamento for aprovado; a votação final está marcada para 24 de novembro de 2026.

Quem tem direito ao IMT jovem?

• Ter até 35 anos (inclusive) na data da compra.
• Comprar a primeira habitação própria e permanente.
• Não ser considerado dependente na declaração de IRS.
• Não ter sido dono de uma habitação nos três anos anteriores.

Não há limite de rendimento nem é preciso ter nacionalidade portuguesa. Mas, desde 25 de maio de 2026, quem não é residente fiscal em Portugal paga sempre 7,5% de IMT na compra de habitação, sem IMT jovem (Decreto-Lei n.º 97/2026). Há três exceções: já ter sido residente fiscal em Portugal, tornar-se residente nos 2 anos seguintes à compra ou arrendar a casa a renda moderada. Nos dois últimos casos, paga os 7,5% e pode pedir a anulação da diferença no prazo de 6 meses. Veja os pormenores na tabela de IMT 2026.

E se comprar casa a dois?

Se os dois compradores cumprirem os requisitos, ambos ficam isentos nas suas quotas. Se só um for elegível, por exemplo porque o outro tem 37 anos, a isenção cobre apenas a quota do mais novo, e o outro paga sobre a sua parte.

Quanto paga numa casa acima de 330.539 €?

Na isenção parcial, paga 8% de IMT e 0,8% de Imposto do Selo apenas sobre a parte que passa de 330.539 €. Exemplos para um comprador com direito a IMT jovem, em 2026:

Valores arredondados ao euro. Acima de 660.982 € não há isenção e o imposto calcula-se pelas taxas gerais. Para ver o seu caso, com escritura e registo incluídos, use o simulador de IMT e custos de compra de casa.

Pode juntar a garantia pública e o IMT jovem?

Sim. São medidas independentes e pode usar as duas na mesma compra, desde que cumpra os requisitos de cada uma. As regras, porém, não são iguais:

Exemplo: uma jovem de 30 anos compra uma casa de 300.000 € em dezembro de 2026. Com a garantia, o banco pode financiar até 300.000 €, em vez de 270.000 €. Com o IMT jovem, não paga IMT, Imposto do Selo nem emolumentos de registo. Se a escritura passar para janeiro de 2027, mantém o IMT jovem, mas perde a garantia caso não haja prolongamento e tem de juntar pelo menos 30.000 € de entrada.

O que fazer para comprar com garantia até ao fim do ano?

1. Confirme que cumpre todos os requisitos, incluindo a idade à data prevista do contrato.
2. Calcule quanto pode pedir ao banco com o seu rendimento, antes de escolher casa.
3. Peça a aprovação do crédito com garantia a mais do que um banco e confirme se ainda têm quota.
4. Escolha uma casa já construída, até 450.000 €, e faça a proposta e o contrato-promessa com uma data de escritura anterior a 31 de dezembro.
5. Preveja no contrato-promessa o que acontece ao sinal se o crédito não for aprovado a tempo.
6. Junte poupanças para os custos que o banco não financia: impostos (se a casa passar os limites), escritura, avaliação bancária e seguros.
7. Marque a escritura com margem: dezembro tem feriados e férias, e um atraso de poucos dias pode fazê-lo perder a garantia.

Perguntas frequentes

A garantia pública acaba mesmo a 31 de dezembro de 2026?

Sim, segundo a lei em vigor. Só cobre contratos de crédito celebrados até essa data. O Governo fala em manter a medida, mas ainda não há diploma a prolongá-la.

O IMT jovem também acaba em 2026?

Não. A isenção está no Código do IMT, sem data de fim. Em 2026 é total até 330.539 € e parcial até 660.982 €.

Quem tem mais de 35 anos pode ter IMT jovem se comprar com alguém mais novo?

Não. A isenção cobre só a quota do comprador com até 35 anos. Quem tem mais idade paga IMT e Imposto do Selo sobre a sua parte.

Há limite de rendimento para o IMT jovem?

Não. O limite do 8.º escalão do IRS (86.634 € em 2026) aplica-se apenas à garantia pública.

Preciso de viver em Portugal para ter estas ajudas?

Para a garantia pública, tem de ter domicílio fiscal em Portugal. Para o IMT jovem, desde 25 de maio de 2026 tem de ser residente fiscal em Portugal, salvo se já o tiver sido, se passar a sê-lo nos 2 anos seguintes à compra ou se arrendar a casa a renda moderada. Nestes dois últimos casos, paga primeiro 7,5% de IMT e pede depois a anulação da diferença.

Se quer comprar com garantia pública ainda em 2026, fale com a equipa de intermediação de crédito habitação da K-Invest: ajudamos a comparar propostas de vários bancos e a preparar o processo a tempo do prazo.