Renovação do arrendamento: Governo quer acabar com os 3 anos

A proposta do Governo para rever o arrendamento urbano elimina a regra que obriga a renovar por três anos os contratos com prazo certo quando o prazo acordado é mais curto. Segundo a CNN Portugal, que publicou a 22 de outubro as respostas do Governo sobre o tema, o objetivo é acabar com decisões contraditórias dos tribunais. O Governo garante que as renovações de três anos já em curso se mantêm até ao fim.

A medida ainda não é lei. Faz parte da Proposta de Lei n.º 103/XVII, aprovada na generalidade a 30 de setembro, que ainda vai ser discutida e votada na especialidade. Explicamos o que diz a lei hoje, o que está proposto e o que deve ter em conta se é senhorio ou inquilino.

O que diz a lei hoje

Desde a alteração de 2019 (Lei n.º 13/2019), o n.º 1 do artigo 1096.º do Código Civil diz o seguinte:

«Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no número seguinte.»

É a combinação entre «salvo estipulação em contrário» e «três anos se esta for inferior» que tem dado origem a leituras diferentes:

• Uma leitura diz que as partes podem afastar a renovação automática, mas, se o contrato se renovar, a renovação dura pelo menos três anos. Segundo a CNN Portugal, é a posição que o Supremo Tribunal de Justiça tem defendido.
• Outra leitura admite que senhorio e inquilino acordem uma renovação mais curta, por exemplo de um ano. Segundo a mesma fonte, vários Tribunais da Relação têm decidido neste sentido.

Na prática, num contrato de um ano com renovações anuais, a diferença pode decidir se o senhorio recupera a casa ao fim de um ano ou se tem de esperar mais dois, e se o inquilino pode ficar três anos ou só o prazo do contrato.

O que o Governo propõe

Na proposta, o n.º 1 do artigo 1096.º passa a ter esta redação:

«Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração.»

Desaparece a referência aos três anos. Se o contrato prever renovações de um ano, a renovação será de um ano. Se nada disser sobre o prazo de renovação, renova-se por um período igual ao prazo inicial.

Situação	Lei em vigor (artigo 1096.º)	Proposta de Lei n.º 103/XVII
Contrato de 1 ano, sem cláusula sobre a renovação	Renova-se por 3 anos	Renova-se por 1 ano
Contrato de 1 ano com renovações anuais acordadas	Tribunais divergem (1 ou 3 anos)	Renova-se por 1 ano
Contrato de 5 anos, sem cláusula sobre a renovação	Renova-se por 5 anos	Renova-se por 5 anos
Contrato em que as partes afastaram a renovação	Não se renova	Não se renova

Fonte: Código Civil, artigo 1096.º, e Proposta de Lei n.º 103/XVII (projeto de decreto-lei anexo). Quadro da K-Invest, com base no texto da proposta. Não substitui a leitura do seu contrato.

A mesma proposta mexe noutras regras ligadas à renovação:

• Prazo mínimo do contrato: continua a ser de um ano para habitação permanente (artigo 1095.º). A proposta não altera este limite.
• Primeira renovação: hoje, a oposição do senhorio à primeira renovação só produz efeitos três anos depois da assinatura do contrato (n.º 3 do artigo 1097.º). A proposta revoga essa regra.
• Prazos de aviso: os prazos de antecedência para o senhorio ou o inquilino se oporem à renovação mantêm-se, mas a proposta esclarece que, se a primeira comunicação enviada a tempo não produzir efeitos por motivo não imputável a quem a enviou, a segunda conta a partir da data de envio da primeira.

Resumimos o resto da reforma (despejos, cauções, contratos anteriores a 1990) em Lei das rendas: o que está proposto e o que ainda não vale.

E as renovações que já estão a decorrer?

O artigo 11.º do projeto de decreto-lei anexo à proposta diz que as alterações se aplicam «aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data». Ou seja, também aos contratos que já existem.

Em resposta à CNN Portugal, o Governo afirmou que isto não encurta as renovações já iniciadas: «Quando um contrato de arrendamento já se tenha renovado por um período de três anos, esse período dever-se-á manter até ao respetivo termo, não sendo automaticamente reduzido por efeito da entrada em vigor da nova legislação.» As regras novas aplicam-se às renovações que comecem depois da entrada em vigor.

Os juristas ouvidos pela CNN Portugal concordam que esta é a leitura mais defensável, mas defendem que a lei final a deixe escrita numa norma transitória. Um dos riscos apontados é o de, sem essa norma, se discutir em tribunal se a alteração é inovadora (só vale para o futuro) ou interpretativa (esclarece a lei anterior e pode, com limites, aplicar-se a situações passadas, nos termos do artigo 13.º do Código Civil). Segundo os advogados citados, esse risco põe-se sobretudo nos contratos que preveem expressamente renovações inferiores a três anos.

O que isto significa para si

Se é senhorio

• Nada muda para já. Até a lei ser aprovada, publicada e entrar em vigor, vale a regra atual. Uma renovação que aconteça hoje num contrato de um ano pode ser de três anos.
• Reveja a cláusula de renovação dos seus contratos. Confirme se o contrato prevê renovação automática, por que prazo, e quando é a próxima data de renovação. É a partir dessa data que se contam os prazos de aviso.
• Respeite os prazos para se opor à renovação. Para um contrato ou renovação de um a seis anos, o senhorio tem de avisar com pelo menos 120 dias de antecedência (artigo 1097.º).
• Em contratos novos, escreva com clareza o que pretende. Se a lei mudar, o prazo de renovação acordado passa a ser o que conta. Peça a um advogado ou solicitador que reveja a minuta.

Se é inquilino

• Uma renovação de três anos já iniciada não deve ser encurtada, segundo o Governo. Guarde o contrato e as comunicações que comprovem a data de início e a duração da renovação.
• Em contratos futuros, o prazo de renovação pode ser mais curto. Leia com atenção a cláusula de renovação antes de assinar.
• Os seus prazos de aviso também se mantêm. Para um contrato ou renovação de um a seis anos, o inquilino tem de avisar com pelo menos 90 dias de antecedência se não quiser renovar (artigo 1098.º).

Se está a pensar arrendar a sua casa e quer perceber como redigir o contrato com segurança, explicamos o essencial em Arrendar casa em 2026: rendas, contratos, Porta 65 e IRS. A equipa da K-Invest pode ajudar a avaliar a renda e a preparar o arrendamento do seu imóvel.

O que falta acontecer

A Proposta de Lei n.º 103/XVII é uma lei de autorização legislativa: se for aprovada, o Governo fica autorizado, durante 180 dias, a aprovar o decreto-lei com as alterações. O calendário conhecido é este:

• 30 de setembro: aprovação na generalidade, com a abstenção do Chega.
• Final de novembro: início previsto da discussão na especialidade, depois da votação do Orçamento do Estado para 2027, segundo o idealista/news, que cita o Jornal de Negócios.
• Depois da votação final global: promulgação da lei de autorização, aprovação do decreto-lei pelo Governo e nova promulgação. O texto ainda pode mudar na especialidade.

A 22 de outubro, o PS voltou a pedir a retirada da proposta e o Chega afirmou que o acordo com o PSD para a trabalhar na especialidade se mantém, segundo o idealista/news.

Perguntas frequentes

A renovação mínima de três anos já acabou?

Não. A regra continua no artigo 1096.º do Código Civil até a nova lei entrar em vigor. A proposta do Governo ainda está no Parlamento.

O meu contrato renovou-se por três anos este ano. Pode ser encurtado?

Segundo o Governo, não: uma renovação já iniciada mantém-se até ao fim e as regras novas só se aplicam às renovações seguintes. A proposta não tem uma norma transitória que o diga com estas palavras, e os juristas defendem que a lei final a inclua. Se tiver um caso concreto, peça aconselhamento jurídico.

Se o contrato não disser nada sobre a renovação, o que acontece com a proposta?

Renova-se automaticamente por períodos iguais ao prazo inicial. Um contrato de dois anos renova-se por dois anos.

O prazo mínimo de um ano do contrato também muda?

Não. A proposta mantém o prazo mínimo de um ano para os contratos de habitação permanente com prazo certo (artigo 1095.º do Código Civil).

A proposta também mexe nos contratos não habitacionais?

Sim. Para os arrendamentos não habitacionais, a proposta altera o artigo 1110.º do Código Civil no mesmo sentido: renovação por períodos iguais ao prazo do contrato, salvo acordo em contrário. Se tem uma loja ou um escritório arrendado, confirme o seu contrato com um advogado.

Fontes

• CNN Portugal: Nova lei do arrendamento. Governo quer acabar com confusão nos tribunais sobre contrato mínimo de três anos (22/10/2026)
• Proposta de Lei n.º 103/XVII, exposição de motivos e articulado (Assembleia da República)
• Código Civil, artigos 1095.º a 1098.º, versão em vigor (PGDL)
• idealista/news: Governo admite negociar lei das rendas com PS, após ameaça do Chega (21/10/2026)
• idealista/news: Habitação: Carneiro quer lei das rendas na gaveta, Ventura nega recuo (22/10/2026)

Este artigo é informativo e não dispensa aconselhamento jurídico para o seu caso. A Proposta de Lei n.º 103/XVII ainda não foi aprovada em votação final global e o texto pode mudar. Informação atualizada a 22 de outubro de 2026.