OE2027: o que muda para inquilinos e senhorios

A proposta de Orçamento do Estado para 2027 (OE2027) vai a debate no Parlamento a 27 e 28 de outubro. Para quem arrenda casa, o Governo apresenta-a como um orçamento de continuidade: a dedução das rendas no IRS sobe para 1 000 € e os senhorios com rendas até 2 300 € por mês continuam a pagar 10% de IRS. Nenhuma destas duas medidas é nova. Foram aprovadas em maio, pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, e aplicam-se mesmo que o Orçamento seja alterado.

Explicamos o que a proposta muda de facto para inquilinos e senhorios, o que já estava decidido e as datas a acompanhar até à votação final, a 24 de novembro.

O que a proposta de Orçamento muda

O Governo entregou a Proposta de Lei n.º 110/XVII/2.ª na Assembleia da República a 8 de outubro de 2026. O relatório que a acompanha dá destaque à habitação e enumera a redução do IRS para 10% nas rendas até 2 300 €, o aumento da dedução das rendas e o IVA de 6% na construção. No texto da proposta, as alterações com efeito em quem arrenda ou compra casa são estas:

• Escalões do IMT 2,3% mais altos. Na compra de habitação própria e permanente, a isenção passa de 106 346 € para 108 792 € (artigo 65.º).
• Escalões do IRS atualizados (artigo 60.º). Interessa sobretudo aos senhorios que optam por juntar as rendas aos restantes rendimentos (englobamento).
• Apoio extraordinário à renda. A proposta autoriza a transferência de até 210 milhões de euros do orçamento do IHRU para a Segurança Social, para financiar este apoio (anexo I).
• Casa cedida pela empresa. O valor da utilização de uma casa fornecida pela entidade patronal fica isento de IRS e de contribuições sociais em 2027, até aos limites de renda do Programa de Apoio ao Arrendamento (artigo 70.º).

O relatório refere ainda o reforço do programa Porta 65, sem indicar valores. A proposta não altera o Código do IMI nem o Código do Imposto do Selo. Se for aprovada, a lei entra em vigor a 1 de janeiro de 2027.

Se é inquilino: dedução das rendas até 1 000 €

Quanto pode deduzir

Os inquilinos podem deduzir ao IRS 15% das rendas pagas pela habitação permanente, até um limite. Esse limite é de 900 € nas rendas pagas em 2026, que declara em 2027, e sobe para 1 000 € nas rendas pagas a partir de 2027, que declara em 2028. Para quem tem rendimento coletável no primeiro escalão do IRS, o limite passa de 1 050 € para 1 100 €, segundo o ECO.

A subida só faz diferença para quem paga mais de 6 000 € de renda por ano, ou seja, mais de 500 € por mês. Para chegar ao limite de 1 000 €, precisa de pagar cerca de 6 667 € por ano (556 € por mês).

Renda mensal	Rendas por ano	15% das rendas	Dedução (rendas de 2026)	Dedução (rendas de 2027)
400 €	4 800 €	720 €	720 €	720 €
500 €	6 000 €	900 €	900 €	900 €
600 €	7 200 €	1 080 €	900 €	1 000 €
800 €	9 600 €	1 440 €	900 €	1 000 €

Cálculos da K-Invest com o limite geral, sem a majoração do primeiro escalão. A dedução abate ao imposto apurado: se o imposto for inferior, não recebe a diferença.

Para a dedução contar, o contrato tem de estar registado nas Finanças e as rendas têm de ser comunicadas com recibos eletrónicos. Reunimos as restantes regras no guia Arrendar casa em 2026: rendas, contratos, Porta 65 e IRS.

Apoios à renda

O apoio extraordinário à renda mantém verba prevista na proposta e o relatório anuncia o reforço do Porta 65 para jovens. Nenhum dos documentos indica valores por família nem novas regras de acesso.

Se é senhorio: 10% de IRS nas rendas moderadas

Quem paga 10% e até quando

Desde 1 de janeiro de 2026, as rendas de contratos exclusivamente habitacionais até 2 300 € por mês pagam uma taxa autónoma de IRS de 10%, em vez de 25%. A regra está no artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais, criado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026. Aplica-se também aos contratos em curso e vale para rendimentos obtidos até 31 de dezembro de 2029. Se tiver direito a uma taxa mais favorável, aplica-se essa.

O limite de 2 300 € corresponde a 2,5 vezes o salário mínimo de 2026 (920 €). O decreto-lei permite que seja atualizado por portaria, com o coeficiente de atualização das rendas.

Num exemplo simplificado, sem despesas dedutíveis: uma renda de 1 000 € por mês dá 12 000 € por ano. À taxa de 25%, o imposto seria de 3 000 €; à taxa de 10%, é de 1 200 €. A primeira declaração em que a taxa de 10% conta é a do IRS de 2026, que entrega em 2027.

Se o inquilino for uma empresa e tiver de reter IRS na fonte, a taxa de retenção nestas rendas também é de 10% (artigo 101.º do Código do IRS).

IMI e Imposto do Selo

A proposta de Orçamento não mexe no IMI. A 19 de outubro, o Chega disse estar a negociar com o Governo uma isenção temporária de IMI no âmbito do Orçamento, segundo a Lusa. Por agora é uma intenção, sem texto conhecido. As propostas do PS e do Chega sobre mais-valias e IRS das rendas estão no nosso artigo Mais-valias e IRS das rendas: o que PS e Chega propõem.

Se arrenda ou pensa arrendar no Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, os limites de renda por concelho e tipologia estão no artigo sobre as novas regras e limites da renda acessível. Os restantes benefícios do Decreto-Lei n.º 97/2026 estão resumidos em Novas medidas para a habitação: benefícios fiscais e limites.

Se pensa trocar a renda por uma casa própria

A mudança no IMT é pequena: com escalões 2,3% mais altos, paga um pouco menos pelo mesmo preço. Os jovens até 35 anos ficam isentos de IMT e de Imposto do Selo na primeira casa até 338 141 €, em vez de 330 539 €. As contas estão na nossa tabela de IMT 2026, que já compara com a proposta para 2027. A garantia pública para jovens só cobre contratos de crédito assinados até 31 de dezembro de 2026 e a proposta não a prolonga; explicamos o que isso significa em Garantia pública e IMT jovem 2026.

O calendário até à votação final

• 27 e 28 de outubro: debate na generalidade no Parlamento, com votação no fim do segundo dia.
• 2 de novembro: audição do ministro das Infraestruturas e Habitação sobre o Orçamento.
• 6 de novembro: prazo para os partidos entregarem propostas de alteração (pode ser adiado 24 horas úteis).
• 18 a 23 de novembro: debate e votações na especialidade.
• 24 de novembro: votação final global.

Até lá, qualquer medida nova para o arrendamento, como a isenção temporária de IMI pedida pelo Chega, só fica certa com a votação final e a publicação da lei em Diário da República.

O que muda para si

• Se é inquilino: confirme no Portal das Finanças que o contrato está registado e que o senhorio emite recibos eletrónicos. Se paga mais de 500 € por mês, a dedução sobe a partir das rendas de 2027.
• Se é senhorio com renda até 2 300 € por mês: a taxa de 10% já conta na declaração de IRS que entrega em 2027. Confirme com o seu contabilista se o englobamento ou outra taxa lhe é mais favorável.
• Se é senhorio com renda acima de 2 300 € por mês: a proposta não muda a forma como as suas rendas são tributadas. Se optar pelo englobamento, contam os novos escalões do IRS.
• Se vai comprar casa em 2027: o limite de isenção de IMT de 108 792 € só vale se o Orçamento for aprovado como está. Faça as contas com a tabela de 2026 e conte com a de 2027 apenas depois de 24 de novembro.

Se quer saber como estas regras se aplicam ao seu caso, a equipa da K-Invest pode ajudar a fazer as contas.

Perguntas frequentes

A dedução de 1 000 € nas rendas é uma medida do OE2027?

Não. Foi aprovada pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio. O relatório do Orçamento menciona-a, mas a proposta de lei não a altera. Aplica-se às rendas pagas a partir de 2027, mesmo que o Orçamento mude.

Quando posso deduzir até 1 000 € de rendas?

Na declaração de IRS entregue em 2028, relativa às rendas pagas em 2027. Na declaração entregue em 2027, sobre as rendas de 2026, o limite é de 900 €.

O IRS de 10% para senhorios acaba em 2027?

Não. Aplica-se a rendimentos obtidos entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029, em contratos exclusivamente habitacionais com renda até 2 300 € por mês.

O OE2027 muda o IMI?

A proposta entregue a 8 de outubro não muda. O Chega diz estar a negociar uma isenção temporária, mas não há texto conhecido. Qualquer alteração teria de ser aprovada até 24 de novembro.

Até quando pode o Orçamento mudar?

Até à votação final global, marcada para 24 de novembro de 2026. Depois disso faltam a promulgação e a publicação em Diário da República. A lei entra em vigor a 1 de janeiro de 2027.

Fontes

• Assembleia da República: Proposta de Lei n.º 110/XVII/2.ª, Orçamento do Estado para 2027 (08/10/2026)
• Governo: Relatório do Orçamento do Estado para 2027 (08/10/2026)
• Assembleia da República: calendário de apreciação do Orçamento do Estado para 2027
• Diário da República: Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio
• Portal das Finanças: Decreto-Lei n.º 97/2026 (texto em PDF)
• ECO: Deduções das rendas de casa no IRS sobem para 1.000 euros em 2027 (08/10/2026)
• DECO PROteste: Dedução das rendas no IRS sobe para 1000 euros em 2027 (09/10/2026)
• ECO: Governo atualiza escalões do IMT em 2,3% (08/10/2026)
• Observador/Lusa (via SAPO): Ventura acusa PS de cumplicidade na crise da habitação (19/10/2026)

Este artigo é informativo e não dispensa aconselhamento jurídico ou fiscal para o seu caso. A proposta de Orçamento do Estado para 2027 ainda pode ser alterada e só produz efeitos depois de aprovada e publicada. Informação atualizada a 20 de outubro de 2026.