Senhorio? Inquilino? Saiba quais são as novas regras e limites para a Renda Acessível

Renda Acessível 2026: novas regras, limites máximos por concelho e como funciona o RSAA

Última atualização: 13 de outubro de 2026

Encontrar uma casa para arrendar em Portugal tornou-se um verdadeiro desafio para muitas famílias.

Entre rendas elevadas, despesas mensais e dificuldades em encontrar uma habitação dentro do orçamento disponível, conhecer os limites máximos de renda e as regras do arrendamento acessível em Portugal pode fazer toda a diferença.

Em 2026, o enquadramento do arrendamento acessível sofreu alterações importantes.

O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, aprovou o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), estabelecendo novas regras para os contratos abrangidos por este regime.

Uma das informações mais importantes para quem procura casa é a lista dos limites máximos de renda por tipologia e concelho, publicada no Diário da República através da Portaria n.º 454/2026/1, de 13 de outubro.

Mas o que muda na prática?

Quem pode beneficiar deste regime? Quanto pode custar uma casa T1 ou T2 em cada concelho?

E será que renda acessível significa receber um apoio mensal do Estado?

Neste artigo, explicamos o essencial, com base na legislação e nas fontes oficiais.

O que é o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA)?

O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) estabelece condições para contratos de arrendamento e subarrendamento habitacional com rendas limitadas.

O objetivo é incentivar a disponibilização de casas para arrendamento a preços mais moderados, criando condições para que os senhorios possam colocar imóveis no mercado dentro de determinados limites e beneficiar do enquadramento fiscal previsto na lei.

Na prática, o regime procura aproximar o valor das rendas das possibilidades económicas dos agregados familiares, sem deixar de estabelecer regras para os proprietários que pretendam aderir.

É importante esclarecer um ponto: nem todas as casas anunciadas para arrendamento estão abrangidas pelo RSAA. Para que um contrato beneficie deste regime, tem de cumprir os requisitos legais aplicáveis.

O RSAA também não é um subsídio atribuído automaticamente às famílias.

Trata-se de um regime de arrendamento com condições próprias, diferente dos apoios financeiros destinados a ajudar a pagar a renda.

O que mudou na renda acessível desde maio de 2026?

A principal alteração foi a aprovação do novo regime pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio.

Posteriormente, a Portaria n.º 454/2026/1, de 13 de outubro, publicou os limites máximos de renda aplicáveis às diferentes tipologias de habitação em cada concelho.

Esta distinção é importante porque a aprovação do regime e a publicação dos valores máximos são momentos legislativos diferentes. Para saber qual o limite aplicável a uma habitação concreta, é necessário consultar a tabela oficial e verificar as regras em vigor para o contrato em causa.

A legislação prevê ainda regras de transição relacionadas com o regime anterior, pelo que os contratos já existentes devem ser analisados de acordo com as respetivas disposições legais.

Quais são os limites máximos de renda por concelho?

Uma das perguntas mais frequentes é simples: quanto pode custar uma casa ao abrigo do arrendamento acessível?

A resposta depende de dois fatores essenciais:

• O concelho onde se encontra o imóvel.
• A tipologia da habitação, como T0, T1, T2 ou T3.

Uma casa T0 não tem o mesmo limite de renda de uma T2, tal como uma habitação em Lisboa não está sujeita necessariamente ao mesmo valor de uma casa localizada em Setúbal, Braga ou Coimbra.

A Portaria n.º 454/2026/1 estabelece os valores de referência para as tipologias:

T0, T1, T2, T3, T4, T5>

Os limites são calculados com base nos critérios definidos na legislação, que incluem a mediana dos valores de renda divulgados pelo Instituto Nacional de Estatística (INE).

Onde consultar a lista completa das rendas máximas?

Para evitar erros na consulta dos valores, a melhor opção é utilizar diretamente o documento publicado no Diário da República.

Lista oficial dos limites máximos de renda por tipologia e concelho:

"Consultar a Portaria n.º 454/2026/1 no Diário da República" (https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/portaria/454-2026-1179722108)

O anexo da portaria contém a tabela completa, permitindo procurar o concelho pretendido e identificar o limite correspondente à tipologia da habitação.

Importante: esta é a referência oficial a utilizar para confirmar os valores atualizados. Antes de publicar ou tomar uma decisão com base num determinado montante, convém verificar sempre o valor diretamente no documento legal.

Como saber qual é o limite de renda para uma casa T1, T2 ou T3?

A consulta da tabela é relativamente simples, mesmo para quem não está familiarizado com a legislação.

Comece por identificar o concelho onde se situa a habitação. Depois, procure a tipologia correspondente na tabela oficial.

Por exemplo, se pretende arrendar uma casa T2 em Almada, deve consultar a linha de Almada e a coluna correspondente à tipologia T2. O valor indicado constitui o limite de referência, sem prejuízo das majorações e restantes condições previstas na portaria.

O mesmo procedimento aplica-se a qualquer outro concelho do país.

É importante não confundir o limite máximo de renda com o valor que um senhorio é obrigado a cobrar. O limite estabelece um teto para os contratos abrangidos pelo regime; não significa que todas as casas tenham de ser arrendadas exatamente por esse valor.

Existem majorações nos limites máximos de renda?

Sim. A legislação prevê situações em que o limite de base pode ser aumentado.

Entre as condições previstas na Portaria n.º 454/2026/1 encontram-se:

• Mais 10% para habitações com estacionamento privativo.
• Mais 10% para habitações com certificado energético válido de classe A ou superior.

Quando se verificam as duas condições, a aplicação das majorações deve respeitar o mecanismo previsto na portaria.

Imagine, por exemplo, uma habitação cujo limite de base seja de 1.000 euros. Uma majoração de 10% representa um acréscimo de 100 euros. Se existir mais do que uma condição de majoração, o cálculo deve seguir as regras legais aplicáveis.

As despesas e os encargos associados ao contrato também devem ser analisados de acordo com a legislação, nomeadamente o artigo 1078.º do Código Civil.

Quem pode beneficiar da renda acessível?

É importante distinguir quem procura uma casa de quem pretende disponibilizar um imóvel para arrendamento.

Para quem procura casa

O RSAA pode representar uma oportunidade para encontrar uma habitação com uma renda enquadrada nos limites legais.

No entanto, a existência do regime não significa que haja casas disponíveis em todos os concelhos ou que qualquer pessoa possa obter automaticamente um contrato.

A disponibilidade depende dos imóveis colocados no mercado e, quando exista um programa específico de uma autarquia ou entidade responsável, das condições e dos procedimentos de seleção aplicáveis.

Quem procura casa deve, por isso, confirmar não apenas o valor da renda, mas também as condições concretas da oferta.

Os proprietários que pretendam disponibilizar uma habitação ao abrigo do RSAA devem verificar se o contrato cumpre os limites de renda e os restantes requisitos previstos na lei.

O regime contempla benefícios fiscais para os rendimentos prediais de contratos elegíveis, incluindo isenção de IRS ou IRC nos termos legalmente estabelecidos.

Estes benefícios não devem ser considerados automáticos: dependem do cumprimento das condições legais e das obrigações aplicáveis ao contrato.

Qual é a duração mínima de um contrato de arrendamento acessível?

A duração mínima depende da finalidade do arrendamento.

De acordo com o regime aprovado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, os contratos destinados a residência permanente estão sujeitos a um prazo mínimo de três anos.

Para as situações de residência temporária legalmente previstas, o prazo mínimo é de três meses, estando o enquadramento sujeito a requisitos próprios.

Isto significa que nem todos os contratos de curta duração podem ser incluídos no regime. A finalidade do arrendamento e as restantes condições legais têm de ser respeitadas.

Se já tem um contrato ou está a preparar um novo arrendamento, é aconselhável consultar o diploma antes de assumir que determinada duração é suficiente.

Renda acessível é o mesmo que apoio à renda?

Não. Apesar de os dois conceitos estarem relacionados com as dificuldades em suportar os custos da habitação, são mecanismos diferentes.

O RSAA estabelece regras para contratos de arrendamento e subarrendamento com rendas limitadas e prevê benefícios fiscais para os contratos que cumpram os requisitos legais.

Já um apoio à renda é uma ajuda financeira que pode ser atribuída a determinados agregados familiares, de acordo com as regras específicas desse apoio.

Por isso, uma pessoa que arrende uma casa ao abrigo do RSAA não passa automaticamente a ter direito a um subsídio mensal.

Se o objetivo é obter ajuda financeira para pagar a renda, deve consultar separadamente os apoios habitacionais em vigor e verificar os respetivos critérios de elegibilidade.

Como verificar se uma renda está dentro dos limites legais?

Antes de assinar um contrato, vale a pena confirmar alguns elementos.

1. Identifique o concelho. O limite depende da localização da habitação.
2. Confirme a tipologia. Verifique se a casa está identificada como T0, T1, T2, T3 ou outra tipologia prevista na tabela.
3. Consulte a portaria oficial. Utilize a Portaria n.º 454/2026/1 para confirmar o limite correspondente.
4. Verifique eventuais majorações. Confirme se existem condições legalmente previstas que permitam aumentar o limite de base.
5. Analise o contrato. A renda, a duração e as restantes condições devem cumprir as regras aplicáveis ao RSAA.
6. Confirme o enquadramento fiscal, se for senhorio. Para beneficiar do regime fiscal, não basta que a renda esteja abaixo do limite: é necessário cumprir os restantes requisitos legais.

Esta verificação é especialmente importante quando o contrato já existe, quando se pretende alterar as condições do arrendamento ou quando o proprietário pretende beneficiar das vantagens fiscais previstas na lei.

O programa de renda acessível mudou em 2026?

Sim. O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, aprovou o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível. A aplicação a contratos concretos deve ter em conta as disposições transitórias e as restantes normas em vigor.

Onde posso consultar os limites máximos de renda?

A tabela oficial está publicada como anexo da Portaria n.º 454/2026/1, de 13 de outubro, no Diário da República. O documento apresenta os limites por tipologia e concelho.

Os limites de renda são iguais em todo o país?

Não. Os valores variam de acordo com o concelho e a tipologia da habitação. É necessário consultar a linha e a coluna correspondentes ao imóvel.

Qual é o rendimento máximo para ter direito a uma renda acessível?

Não é aconselhável utilizar automaticamente os limites de rendimento do regime anterior para avaliar a elegibilidade no RSAA. Deve consultar as condições do regime atual e, se a habitação estiver integrada num programa municipal ou noutra oferta específica, verificar também as regras desse procedimento.

Posso arrendar apenas um quarto?

O regime contempla situações de arrendamento de partes de habitação, sujeitas às condições legais aplicáveis. O cálculo do limite deve respeitar as regras específicas previstas para esse tipo de contrato.

O senhorio pode cobrar mais do que o limite indicado na tabela?

Para um contrato abrangido pelo RSAA, o valor da renda tem de respeitar o limite aplicável e as eventuais majorações legalmente previstas. O facto de um imóvel ser mais caro no mercado não elimina essas condições.

Os valores máximos de renda podem ser atualizados?

Sim. A legislação prevê mecanismos de revisão e atualização dos limites. Por esse motivo, deve consultar a versão em vigor da portaria antes de celebrar um contrato ou publicar valores como se fossem definitivos.

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O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível trouxe novas regras para o arrendamento habitacional em Portugal, com limites máximos de renda definidos por tipologia e concelho.

Para quem procura casa, a principal recomendação é confirmar o valor aplicável à habitação pretendida e verificar as condições concretas da oferta. Para os proprietários, é essencial conhecer os requisitos do contrato e as obrigações necessárias para beneficiar do enquadramento fiscal.

A consulta da legislação oficial continua a ser a forma mais segura de evitar informações desatualizadas ou interpretações incorretas.

Referências oficiais

• "Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio — Diário da República" (https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/decreto-lei/97-2026-1124493227)
• "Portaria n.º 454/2026/1, de 13 de outubro — limites máximos de renda por tipologia e concelho" (https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/portaria/454-2026-1179722108)

"Portal da Habitação" (https://www.portaldahabitacao.pt/)

Artigo apenas informativo, atualizado em 13 de outubro de 2026. A aplicação do regime depende da legislação em vigor e das circunstâncias de cada contrato.