Como escolher uma imobiliária: 10 perguntas antes de assinar

Para escolher uma imobiliária, confirme primeiro que a empresa tem licença AMI válida, emitida pelo IMPIC, e seguro de responsabilidade civil. Depois, só assine um contrato de mediação escrito que diga a comissão com IVA, o prazo e se há exclusividade. As 10 perguntas abaixo ajudam a comparar agências, seja em Lisboa, no Algarve ou numa imobiliária perto de si.

1. A imobiliária tem licença AMI válida?

Em Portugal, só empresas de mediação imobiliária licenciadas podem exercer esta atividade, e sempre mediante contrato. As regras estão na Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, que continua a regular o setor.

A licença chama-se AMI e é emitida pelo IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção).

Como confirmar a licença AMI no site do IMPIC

1. Entre no site do IMPIC (impic.pt) e abra a opção «Consultar Empresas Licenciadas».
2. Pesquise pelo nome da empresa, pelo número AMI ou pelo NIF/NIPC.
3. Confirme que o nome e o número coincidem com os que aparecem no contrato e nos anúncios.

Se procura uma imobiliária perto de si, faça esta verificação a todas as agências que estiver a comparar na sua zona. Confirmar a licença é a primeira defesa contra burlas. Veja outros sinais de alerta no guia sobre como evitar esquemas no negócio imobiliário.

2. A imobiliária tem seguro de responsabilidade civil?

Tem de ter. A lei obriga as empresas de mediação a ter um seguro de responsabilidade civil, ou uma garantia financeira equivalente. É este seguro que responde por danos que a imobiliária cause no exercício da atividade.

O seguro e a idoneidade comercial são requisitos da licença. O IMPIC verifica-os todos os anos. Em 2026, essa verificação anual chegou às empresas juntamente com a Taxa Anual de Regulação. Uma licença válida no IMPIC é, por isso, um bom sinal de que o seguro está em dia. Além disso, o contrato de mediação tem de identificar o seguro, com o número da apólice e a seguradora.

3. Quem vai tratar do meu imóvel e que experiência tem?

Quem o atende é, normalmente, um consultor imobiliário, mas o contrato é sempre assinado com a empresa de mediação, que é quem tem a licença.

Pergunte:

• quem será o seu contacto do início ao fim do processo;
• há quanto tempo a pessoa e a agência trabalham na sua zona;
• que imóveis parecidos com o seu venderam ou arrendaram recentemente;
• quem o acompanha em férias ou ausências do consultor.

Um bom consultor conhece os preços do bairro, os documentos do processo e a forma como os bancos avaliam as casas. Saiba mais sobre o papel do consultor imobiliário numa compra ou venda.

A experiência da empresa também conta. A K-Invest, com agências em Lisboa e no Algarve, apresentou a sua forma de trabalhar e a sua visão do mercado numa entrevista à Revista Business Portugal (edição de outubro de 2017, pp. 48 e 49).

4. O contrato de mediação é escrito e tem tudo o que a lei exige?

O contrato de mediação imobiliária tem de ser obrigatoriamente escrito. Desconfie de quem propõe começar já e assinar depois. Segundo o artigo 16.º da Lei n.º 15/2013, o contrato tem de indicar:

• a identificação do imóvel, com os ónus e encargos que tenha (por exemplo, uma hipoteca);
• o negócio a mediar (venda, arrendamento ou outro);
• a remuneração, fixa ou em percentagem, a forma de pagamento e a taxa de IVA;
• o seguro de responsabilidade civil (ou a garantia financeira), com o número da apólice e a seguradora;
• a exclusividade, quando for acordada, e os efeitos que tem para a empresa e para o cliente.

Leia o contrato com calma e fique com uma cópia. Se algum destes elementos faltar ou estiver vago, peça que seja corrigido antes de assinar.

5. Quanto tempo dura o contrato e renova-se sozinho?

O prazo é livre e combina-se entre as partes. Se o contrato não indicar prazo, vale 6 meses.

A renovação depende do que estiver escrito. Muitos contratos renovam-se automaticamente se ninguém disser nada. Para não renovar, costuma ser preciso avisar pelo meio e com a antecedência que o contrato fixar. Antes de assinar, pergunte:

• se o contrato se renova automaticamente;
• com quantos dias de antecedência tem de avisar para não renovar;
• por que meio tem de fazer esse aviso.

Um prazo mais curto dá-lhe margem para mudar de agência se o serviço não corresponder ao prometido. Um prazo mais longo pode fazer sentido em casas mais difíceis de vender, desde que o plano de trabalho fique por escrito.

6. O contrato tem exclusividade simples ou reforçada?

A exclusividade é uma das cláusulas que mais pesam no contrato. Há três situações possíveis:

Com exclusividade simples, se for você a vender pelos seus próprios meios, o direito da imobiliária à comissão depende das cláusulas do contrato. Com exclusividade reforçada, nem essa porta fica aberta durante o prazo do contrato.

A exclusividade pode compensar: a agência investe mais em fotografias, anúncios e visitas quando sabe que o trabalho não se perde. Mas pergunte em que condições pode sair do contrato antes do fim e o que tem de pagar se o fizer. As interpretações sobre este ponto não são consensuais. Se o contrato não for claro, peça parecer a um advogado antes de assinar.

7. Quanto cobra de comissão e o IVA está incluído?

Não há tabela legal: a comissão é negociável. No mercado, na venda de casas é frequente uma comissão de cerca de 5% do preço de venda, mais IVA a 23%. Há também imobiliárias com comissão fixa e modelos mistos.

Confirme sempre se o valor que lhe apresentam inclui IVA. Numa casa vendida por 300.000 €, a diferença é grande:

Para saber quanto lhe fica no fim da venda, junte à comissão os impostos que pode ter de pagar. O simulador de mais-valias na venda de casa ajuda a fazer essas contas antes de fixar o preço.

8. Quando e como pago a comissão?

O contrato tem de indicar a forma de pagamento. Pergunte em que momento paga: na assinatura do contrato-promessa, na escritura ou uma parte em cada um. Pergunte também o que acontece à comissão se o negócio cair depois do contrato-promessa.

Esclareça ainda quem guarda o sinal ou a reserva entregue pelo comprador.

9. Como chegou ao preço que me propõe para a casa?

Uma boa imobiliária justifica o preço com dados: vendas recentes de casas parecidas na mesma zona, o estado do imóvel, a área e a procura do momento. Desconfie de quem promete um valor muito acima dos outros só para ficar com a casa. O imóvel fica parado no mercado e acaba por baixar de preço mais tarde.

Peça duas ou três avaliações e compare os argumentos, não só os números. Na K-Invest pode pedir a avaliação gratuita da sua casa antes de decidir com quem assina.

10. Que trabalho vai fazer e como me mantém informado?

Peça um plano concreto, por escrito:

• onde vai anunciar o imóvel (portais, site próprio, redes sociais);
• quem faz as fotografias e se há vídeo ou visita virtual;
• como marca e acompanha as visitas;
• que documentos vai verificar antes de anunciar, como a caderneta predial, a certidão permanente, a licença de utilização e o certificado energético;
• com que frequência lhe envia um ponto de situação, com visitas, propostas e comentários dos interessados.

Combine à partida o canal (telefone ou email) e o ritmo dos contactos.

Porque é que a imobiliária pede os seus documentos?

Porque a lei a obriga. As imobiliárias estão sujeitas às regras de prevenção do branqueamento de capitais (Lei n.º 83/2017 e Regulamento do IMPIC n.º 603/2021). Por isso, têm de:

• identificar os clientes, o que explica o pedido de documentos;
• comunicar ao IMPIC as transações em que intervêm e os arrendamentos com renda mensal igual ou superior a 2.500 €.

Uma agência que não pede nada não está a facilitar: está a falhar uma obrigação legal.

A lei da mediação imobiliária vai mudar?

Está em preparação. Em março de 2026, no âmbito da reforma da habitação, o Governo preparava regras novas para a mediação imobiliária. Em junho de 2026, uma das ideias em discussão era exigir formação a quem quer entrar na profissão.

Enquanto a nova lei não entrar em vigor, valem as regras da Lei n.º 15/2013 descritas acima.

Perguntas frequentes

Como sei se uma imobiliária é legal?

Pesquise a empresa no site do IMPIC, na lista de empresas licenciadas. Se não aparecer com licença válida, não assine.

Quanto cobra uma imobiliária para vender uma casa?

Não há valor fixado por lei. É frequente uma comissão de cerca de 5% do preço de venda, mais IVA a 23%: numa casa de 300.000 €, uma comissão de 5% são 18.450 € com IVA.

Posso ter a casa em várias imobiliárias ao mesmo tempo?

Pode, se nenhum dos contratos tiver exclusividade. Com exclusividade, simples ou reforçada, não pode contratar outra imobiliária durante o prazo do contrato.

Quanto tempo dura um contrato com uma imobiliária?

Dura o que estiver escrito. Se o contrato não indicar prazo, vale 6 meses. Confirme se se renova sozinho e como tem de avisar para não renovar.

Vai vender? Peça a avaliação gratuita da sua casa à K-Invest e faça-nos estas 10 perguntas antes de assinar. Se procura casa, veja as casas à venda nas nossas zonas, de Lisboa ao Algarve.