Comprar casa em Portugal sendo estrangeiro: passos e custos
Para comprar casa em Portugal sendo estrangeiro, precisa de um Número de Identificação Fiscal (NIF), de tratar da representação fiscal ou das notificações eletrónicas, de pagar o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e o Imposto do Selo antes da escritura e de assinar a escritura em português, com intérprete se não compreender a língua. Comprar casa já não dá direito a autorização de residência por investimento.
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Quem compra casa em Portugal a partir do estrangeiro
O Instituto Nacional de Estatística (INE) regista as compras de casas por compradores com domicílio fiscal fora de Portugal. Os dados abaixo incluem estrangeiros e portugueses emigrados. Não separam as duas situações.
| Indicador (INE, 2025) | Valor |
|---|---|
| Casas compradas por quem tem domicílio fiscal no estrangeiro, em Portugal | 8 471 |
| Peso no Algarve, no total de compras da região | 20,1% |
| Peso no Algarve, no valor transacionado da região | 31,3% |
Fonte: INE, Índice de Preços da Habitação, 4.º trimestre de 2025 (publicado a 23/03/2026). Consultado a 18/10/2026. Em 2025, estes compradores adquiriram 8 471 habitações, menos 13,3% do que em 2024.
Os passos para comprar, por ordem
1. Peça o NIF
O NIF é o número fiscal que precisa para comprar, pagar impostos e abrir contas. O pedido é gratuito, segundo o gov.pt. Pode pedi-lo, segundo o folheto da AT para não residentes:
- presencialmente, num serviço de Finanças ou numa loja do cidadão, com marcação prévia (Centro de Atendimento Telefónico da AT: +351 217 206 707);
- por via eletrónica, no e-balcão da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), através de um representante legal com procuração.
Leve o passaporte ou outro documento de identificação e um documento com a morada no estrangeiro, se a morada não constar do passaporte. Os documentos em língua estrangeira precisam de tradução certificada. No pedido do NIF não é obrigatório designar representante fiscal.
2. Trate da representação fiscal ou das notificações eletrónicas
Quem não tem residência em Portugal e passa a ter obrigações fiscais, como ser proprietário de um imóvel, tem de designar um representante fiscal ou aderir às notificações eletrónicas da AT. O prazo é de 15 dias, segundo o folheto da AT para não residentes.
| Onde reside | Representante fiscal |
|---|---|
| União Europeia, Noruega, Islândia, Liechtenstein ou Andorra | Facultativo |
| Outros países | Obrigatório designar representante fiscal ou aderir às notificações eletrónicas |
O representante fiscal recebe as comunicações da AT em seu nome e cumpre os deveres declarativos, mas não é responsável por pagar os seus impostos de não residente. Pode ser uma pessoa singular ou coletiva com morada ou sede em Portugal. Quem não designa representante, quando é obrigatório, arrisca uma coima de 75 € a 7 500 €, segundo o folheto da AT. A adesão às notificações eletrónicas faz-se no Portal das Finanças ou na caixa postal eletrónica ViaCTT.
3. Peça e verifique os documentos do imóvel
Antes de avançar, verifique que os documentos do imóvel estão válidos. O guia do gov.pt para compra de imóveis lista os principais:
- caderneta predial, emitida pela AT, com os dados do imóvel;
- certidão do registo predial (certidão de teor), com a localização, a composição e os titulares do imóvel;
- licença de utilização, exigida em imóveis construídos depois de agosto de 1951;
- certificado energético;
- ficha técnica da habitação, exigida se a licença de utilização for posterior a 30 de março de 2004;
- declaração de não dívida ao condomínio, se for uma fração em condomínio.
Confirme na certidão do registo predial que o vendedor é o titular registado e se existem ónus. Se pedir crédito, o banco também analisa estes documentos.
4. Assine o contrato-promessa, se houver
O Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) não é obrigatório, segundo o gov.pt. Quando existe, deve indicar os dados das partes e do imóvel, os ónus, o preço e a forma de pagamento, o valor do sinal, o prazo máximo para a escritura e as sanções se o contrato não for cumprido.
5. Pague o IMT e o Imposto do Selo
Antes da escritura, o comprador entrega a declaração Modelo 1 de IMT no Portal das Finanças, gera as guias e paga o IMT e o Imposto do Selo. Os comprovativos de pagamento são apresentados na escritura.
- IMT: é calculado sobre o maior valor entre o preço da escritura e o valor patrimonial tributário, e depende da localização, do destino (habitação própria permanente ou secundária) e da afetação, segundo o gov.pt. Use o simulador de compra da K-Invest e leia o guia de impostos na compra de casa.
- Imposto do Selo: 0,8% sobre o maior valor entre o preço de aquisição e o valor patrimonial tributário, segundo o gov.pt.
Cálculo ilustrativo da K-Invest, só do Imposto do Selo: numa casa de 400 000 € (preço e valor patrimonial tributário iguais), 0,8% são 3 200 €. O IMT depende de cada caso e não está incluído.
6. Assine a escritura
A escritura oficializa que o comprador passa a ser o proprietário. Faz-se num cartório notarial, com um advogado, no balcão único da conservatória ou num balcão Casa Pronta, ou por documento particular autenticado, segundo o gov.pt. Leve os documentos de identificação e fiscal, a certidão e a caderneta do imóvel, a licença de utilização, a ficha técnica, o certificado energético e os comprovativos de IMT e de Imposto do Selo. Antes de assinar:
- Se não compreender português, intervém um intérprete da sua escolha, que traduz verbalmente o documento. Se o notário dominar a sua língua, o intérprete é dispensado (Código do Notariado, artigo 65.º).
- Se for representado por um procurador, a escritura menciona a procuração (artigo 46.º).
- Os documentos passados no estrangeiro, de acordo com a lei local, são aceites sem legalização prévia, salvo dúvidas fundadas sobre a autenticidade. Se estiverem numa língua estrangeira, têm de ter tradução (artigo 44.º).
- A escritura tem de indicar o momento do pagamento do preço e o meio utilizado (artigo 47.º). Pergunte ao advogado ou ao notário como organizar a transferência.
7. Registe a compra
Depois da escritura, a compra deve ser registada na Conservatória do Registo Predial, segundo o gov.pt. O serviço Casa Pronta permite tratar do pagamento de impostos e do registo num só balcão.
E depois da compra
- IMI: o Imposto Municipal sobre Imóveis é anual e a taxa é definida pelo município.
- Residência fiscal: é considerado residente fiscal quem passa mais de 183 dias em Portugal num período de 12 meses ou aqui tem uma habitação que faça supor a intenção de a manter como residência habitual. Nesse caso, deve comunicar a residência à AT em 60 dias.
- Seguro: o gov.pt indica que a compra obriga a ter um seguro que cubra incêndio, inundações, roubo e outros danos. Com crédito à habitação, o banco exige seguro de vida e multirriscos. Veja o que analisar num seguro multirriscos.
Comprar casa dá direito a residência?
Não. Desde 8 de outubro de 2023 (Lei n.º 56/2023), a autorização de residência para atividade de investimento (ARI) não pode destinar-se, direta ou indiretamente, ao investimento imobiliário. A Agência para a Integração, Migrações e Asilo (AIMA) é a entidade competente. Comprar casa não dá, só por si, autorização de residência. Se precisa de visto ou de autorização de residência, consulte a AIMA ou um advogado de imigração.
O que isto significa para si
- Se compra a partir do estrangeiro: peça o NIF cedo, defina como trata das notificações da AT e confirme se pode assinar por procuração.
- Se compra para viver ou para arrendar: o IMT e o IMI dependem do destino. Compare cenários no simulador.
- Se procura casa no Algarve: a equipa K-Invest acompanha as visitas e a compra. Veja também os preços por concelho.
Perguntas frequentes
Preciso de NIF para comprar casa em Portugal?
Sim. O NIF é necessário para a declaração de IMT e para a escritura. O pedido é gratuito.
Preciso de residir em Portugal para comprar casa?
Não. Qualquer pessoa pode comprar casa em Portugal. Se não residir cá, passa a ter obrigações fiscais. Se viver fora da União Europeia, da Noruega, da Islândia, do Liechtenstein e de Andorra, tem de designar representante fiscal ou aderir às notificações eletrónicas.
Posso comprar sem estar presente na escritura?
Pode fazer-se representar por um procurador. A escritura menciona a procuração. Os documentos passados no estrangeiro de acordo com a lei local são aceites sem legalização prévia, salvo dúvidas fundadas, mas precisam de tradução se estiverem noutra língua (Código do Notariado, artigos 44.º e 46.º). Confirme os requisitos da procuração com o notário ou advogado antes de assinar.
Comprar casa dá-me visto gold?
Não. Desde outubro de 2023, a autorização de residência para atividade de investimento não pode destinar-se ao investimento imobiliário.
Fontes
- INE, Índice de Preços da Habitação, 4.º trimestre de 2025, 23/03/2026. Consultado a 18/10/2026.
- Autoridade Tributária e Aduaneira, Número de identificação fiscal para cidadãos estrangeiros, não residentes (folheto de julho de 2025). Consultado a 18/10/2026.
- gov.pt, Compra e venda de imóveis em Portugal (cidadãos europeus), atualizado a 15/09/2026. Consultado a 18/10/2026.
- gov.pt, Como pedir o NIF e o NISS para pessoas estrangeiras em Portugal. Consultado a 18/10/2026.
- Portal das Finanças, Compra da casa (IMT e IS). Consultado a 18/10/2026.
- Código do Notariado, artigos 44.º, 46.º, 47.º e 65.º, em Decreto-Lei n.º 207/95, no PGDL. Consultados a 18/10/2026.
- AIMA, Autorização de Residência para Investimento (artigo 90.º-A), e Lei n.º 56/2023, no Diário da República. Consultados a 18/10/2026.
Este artigo é informativo e não substitui o aconselhamento fiscal ou jurídico. Antes de assinar, confirme as suas obrigações com um advogado ou contabilista certificado.