Despejos: o que dizem os números e como funciona o processo
Os pedidos de despejo por falta de pagamento de rendas equivalem a 0,5% dos contratos de arrendamento comunicados às Finanças, segundo dados do Balcão do Arrendatário e do Senhorio. Em média, o processo demora 292 dias. Explicamos os números, como funciona hoje o procedimento especial de despejo e o que pode fazer, seja senhorio ou inquilino.
Os pedidos de despejo por falta de pagamento de rendas são uma pequena parte do arrendamento em Portugal. Segundo dados do Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) noticiados pelo Expresso a 29 de outubro, os cerca de 7 400 pedidos apresentados nos últimos cinco anos com esse fundamento correspondem a 0,5% dos 1,4 milhões de contratos de arrendamento e subarrendamento comunicados à Autoridade Tributária. Em média, passam 292 dias, cerca de dez meses, entre o pedido e a desocupação da casa. Explicamos o que mostram os números, como funciona hoje o procedimento especial de despejo e o que pode fazer, seja senhorio ou inquilino.
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O que mostram os números
O BAS funciona junto da Direção-Geral da Administração da Justiça (DGAJ) e é por onde passa o procedimento especial de despejo (PED), o processo que um senhorio usa quando o inquilino não sai da casa depois de o contrato terminar. Segundo os dados divulgados esta semana:
- 2 181 pedidos de despejo deram entrada nos primeiros dez meses de 2026;
- 59% invocam falta de pagamento de rendas e 26% a oposição do senhorio à renovação do contrato;
- o tempo médio entre o pedido e a desocupação é de 292 dias.
Os dados enviados pela DGAJ à Executive Digest, publicados a 26 de outubro, permitem comparar com os anos anteriores:
| Ano | Pedidos de despejo | Títulos de desocupação emitidos | Desocupações comunicadas ao BAS |
|---|---|---|---|
| 2023 | 2 601 | 1 057 | 998 |
| 2024 | 2 478 | 987 | 1 055 |
| 2025 | 2 530 | 1 381 | 998 |
| 2026 (até 20 de outubro) | 2 181 | 1 038 | 1 203 |
Em 2025, 1 625 pedidos (64,2%) tinham como fundamento atrasos no pagamento da renda e 666 (26,3%) a oposição do senhorio à renovação. Em setembro de 2026 havia 1 697 procedimentos pendentes.
Estes números têm limites, que a própria DGAJ assinala: são dados operacionais não consolidados e só refletem o que é comunicado ao BAS. Uma casa entregue sem essa comunicação não aparece nas estatísticas, e um título emitido num ano pode resultar de um pedido de um ano anterior. Também não dizem quantos senhorios resolveram o problema sem recorrer ao BAS, nem quantas pessoas perderam a casa.
Porque é que o tema está em debate
A proposta do Governo para alterar o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) foi aprovada na generalidade a 30 de setembro e está a ser discutida na especialidade, na comissão parlamentar de Infraestruturas, Mobilidade e Habitação. Entre outras mudanças, propõe que o senhorio possa resolver o contrato ao fim de dois meses de rendas em atraso, em vez de três, e que a saída do inquilino e as rendas em dívida sejam decididas no mesmo processo. Os movimentos pela habitação voltam a manifestar-se hoje, 31 de outubro, em Lisboa e no Porto, e pedem o recuo da proposta.
Nada disto está em vigor. Resumimos o que está proposto em Lei das rendas: o que está proposto e o que ainda não vale. Abaixo explicamos as regras que se aplicam hoje.
Como funciona hoje o despejo por falta de pagamento
- Rendas em atraso. O senhorio pode resolver o contrato quando o atraso no pagamento da renda, encargos ou despesas é igual ou superior a três meses. Também pode fazê-lo se o inquilino se atrasar mais de oito dias, mais de quatro vezes em 12 meses, desde que o tenha avisado por carta registada com aviso de receção depois do terceiro atraso (artigo 1083.º do Código Civil).
- Comunicação ao inquilino. A resolução faz-se por comunicação ao inquilino, com a indicação da obrigação que não foi cumprida (artigo 1084.º do Código Civil).
- Um mês para regularizar. Se o fundamento for o atraso de três meses, a resolução fica sem efeito se o inquilino pagar o que deve no prazo de um mês. Só pode usar esta possibilidade uma vez em cada contrato.
- Contrato declarado nas Finanças. O procedimento especial de despejo só pode ser usado se o Imposto do Selo do contrato tiver sido liquidado ou se as rendas tiverem sido declaradas no IRS ou no IRC (artigo 15.º do NRAU).
- Pedido no BAS. O senhorio apresenta o requerimento de despejo no BAS, com o contrato e o comprovativo da comunicação. Pode juntar no mesmo pedido as rendas em dívida, se tiver comunicado o valor ao inquilino.
- Notificação do inquilino. O BAS notifica o inquilino por carta registada com aviso de receção. A partir daí, o inquilino tem 15 dias para sair da casa e pagar o que deve, deduzir oposição ou pedir a suspensão ou o diferimento da desocupação, nos casos previstos na lei.
- Oposição. Para se opor, o inquilino tem de ser representado por advogado e pagar a taxa de justiça. Nos despejos por rendas em atraso, tem ainda de prestar uma caução no valor das rendas em dívida, até ao máximo de seis rendas, salvo se tiver apoio judiciário. Se houver oposição, o processo segue para tribunal.
- Título de desocupação. Se o inquilino não se opuser no prazo, ou não pagar as rendas que se vão vencendo durante o processo, o BAS converte o pedido em título para desocupação da casa.
O procedimento tem natureza urgente. Mesmo assim, a média de 292 dias mostra que, na prática, o processo dura vários meses.
O Estado paga as rendas durante o processo?
Em parte. Num despejo de uma casa arrendada para habitação, por rendas em atraso, o Estado paga ao senhorio as rendas que se vencem depois de terminar o prazo de oposição, enquanto o inquilino se mantiver na casa (artigo 15.º-LA do NRAU). Para isso, o senhorio tem de ter pedido as rendas em dívida no próprio procedimento. O valor máximo é de 1,5 vezes o salário mínimo por mês e 9 vezes no total: em 2026, com o salário mínimo de 920 €, são 1 380 € por mês e 8 280 € no total. As rendas que já estavam em dívida antes do pedido não são pagas por este mecanismo.
O que significa para si
Se é senhorio
- Contrato escrito e comunicado. Sem Imposto do Selo liquidado ou rendas declaradas no IRS, não pode usar o procedimento especial de despejo e terá de recorrer a uma ação em tribunal.
- Comunicações com prova. Envie os avisos por carta registada com aviso de receção e guarde os comprovativos. São esses documentos que o BAS lhe vai pedir.
- Conte com meses, não semanas. A média de 292 dias é uma referência para planear a tesouraria e as prestações do crédito, se tiver.
- Proteja-se antes do problema. Uma boa análise do candidato a inquilino e um seguro de renda reduzem o risco. Se o contrato está a chegar ao fim, veja também como funciona a oposição à renovação.
Se é inquilino
- Fale com o senhorio cedo. Se prevê dificuldades em pagar, procure um acordo antes de os atrasos se acumularem.
- Respeite os prazos. Depois de receber a comunicação de resolução por três meses em atraso, tem um mês para regularizar, uma única vez por contrato. Depois de notificado pelo BAS, tem 15 dias para reagir.
- Procure apoio jurídico. A oposição exige advogado. Se não tiver meios, pode pedir apoio judiciário à Segurança Social.
- Continue a pagar a renda. Durante o processo, as rendas que se vão vencendo têm de ser pagas ou depositadas. Se não o forem, o BAS emite o título de desocupação.
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Perguntas frequentes
Quantos meses de renda em atraso permitem o despejo?
Com a lei em vigor, três meses, ou atrasos de mais de oito dias mais de quatro vezes em 12 meses, com aviso prévio por carta registada. A proposta de reforma do NRAU prevê dois meses, mas ainda não foi aprovada em votação final.
Quanto tempo demora um despejo?
Segundo os dados do BAS, em média 292 dias, cerca de dez meses, entre a entrada do pedido e a desocupação. Cada caso depende da notificação, de haver oposição e de o processo seguir para tribunal.
O inquilino pode evitar o despejo se pagar?
Sim, uma vez por contrato: se a resolução se basear em três meses de atraso, fica sem efeito se o inquilino pagar o que deve no prazo de um mês após a comunicação. Durante o procedimento, tem também de pagar as rendas que se forem vencendo.
Os pedidos de despejo estão a aumentar?
Os pedidos mantiveram-se entre 2 478 e 2 601 por ano entre 2023 e 2025, e em 2026 já eram 2 181 até 20 de outubro. As desocupações comunicadas ao BAS em 2026 (1 203 até 20 de outubro) já ultrapassam as de todo o ano de 2025 (998). A DGAJ avisa que estes dados não estão consolidados.
O senhorio pode mudar a fechadura ou cortar a água para obrigar o inquilino a sair?
Não. A desocupação faz-se pelos meios previstos na lei, através do BAS ou do tribunal. Se tem um inquilino com rendas em atraso, procure aconselhamento jurídico antes de agir.
Fontes
- ECO: Pedidos de despejo representam apenas 0,5% dos contratos e demoram em média dez meses (30 de outubro de 2026, com base no Expresso).
- Expresso: Pedidos de despejo por falta de pagamento de rendas representam 0,5% dos contratos de arrendamento (29 de outubro de 2026, acesso pago).
- Executive Digest: Despejos em Portugal disparam: Justiça revela aumento de quase 40% nos títulos emitidos (26 de outubro de 2026; dados da DGAJ de 2023 a outubro de 2026).
- Diário da República: Novo Regime do Arrendamento Urbano (Lei n.º 6/2006), versão consolidada (artigos 15.º a 15.º-S).
- Diário da República: Código Civil, versão consolidada (artigos 1083.º e 1084.º).
- Diário da República: Decreto-Lei n.º 139/2025, de 29 de dezembro (salário mínimo de 920 € em 2026).
- ECO (Lusa): Manifestações pela habitação voltam a Lisboa e Porto (31 de outubro de 2026).
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico. As regras descritas são as que estão em vigor a 31 de outubro de 2026; a reforma do arrendamento em discussão no Parlamento pode alterá-las. Informação atualizada a 31 de outubro de 2026.