O que verificar antes de comprar casa: documentos e estado

Que documentos pedir antes de apresentar uma proposta?

Comece pelos documentos que identificam o imóvel e o seu titular. A certidão permanente do registo predial permite confirmar quem está registado como proprietário e consultar inscrições ou encargos, como hipotecas e penhoras. Peça o código de acesso atualizado ao vendedor e confirme a informação antes de assumir qualquer compromisso.

A caderneta predial, disponível no Portal das Finanças, mostra os dados matriciais do imóvel, incluindo a localização, composição, áreas e valor patrimonial tributário. Compare esses elementos com a certidão e com o que viu. A informação oficial sobre a documentação e o processo de compra está no guia de compra e venda de imóveis do gov.pt.

Se for um apartamento, peça também informação escrita sobre o condomínio: atas recentes, orçamento, obras aprovadas ou previstas e eventuais valores em dívida associados à fração. Estes elementos ajudam a perceber despesas e decisões que podem afetar o uso da casa depois da compra.

Solicite ainda os documentos disponíveis sobre a utilização e as características do imóvel, como plantas, certificado energético e informação sobre obras anteriores. Se houver alterações relevantes, pergunte se foram comunicadas ou licenciadas quando aplicável e peça prova documental. A documentação pode variar conforme o imóvel e a sua situação; confirme o caso concreto com a câmara municipal ou um técnico habilitado.

Como confirmar que os documentos correspondem à casa?

Compare morada, andar, letra da fração, anexos e áreas nos documentos com a casa que está a visitar. Uma diferença pode resultar de formas distintas de medir, de uma atualização em falta ou de uma obra que alterou a configuração. Não conclua que é um erro sem esclarecer: peça ao vendedor uma explicação e documentação que a sustente.

Confirme também que garagem, arrecadação, logradouro ou lugar de estacionamento fazem parte do negócio e estão identificados corretamente. Se um espaço for uma parte comum do edifício ou estiver apenas cedido para uso, isso não equivale necessariamente a ser propriedade exclusiva. Peça que essa distinção fique clara antes de negociar o preço.

Verifique se existem arrendamentos, direitos de ocupação ou direitos de preferência que possam interferir com a entrega do imóvel ou com a venda. Quando o vendedor afirma que a casa será entregue livre, confirme o que isso significa e em que data. Se houver dúvidas sobre titularidade, encargos ou direitos de terceiros, peça aconselhamento jurídico antes de assinar.

O que observar durante a visita ao imóvel?

Observe sinais de humidade, infiltrações, fissuras, bolor, pintura recente apenas numa zona, janelas com condensação e cheiros persistentes. Veja tetos, paredes junto às janelas e zonas próximas de canalizações. Uma visita visual não substitui uma avaliação técnica: se houver sinais de problemas estruturais ou de água, peça a opinião de um engenheiro ou de outro profissional qualificado.

Teste torneiras, autoclismos, tomadas e equipamentos que façam parte da venda, e confirme o estado de portas, janelas e estores. Pergunte que sistemas de aquecimento existem, como são mantidos e se há comprovativos de reparações. Registe o que funciona, o que precisa de intervenção e o que o vendedor se compromete a reparar.

Considere visitar em horários diferentes para perceber ruído, luz, trânsito e utilização das áreas comuns. Numa fração, veja o estado da entrada, elevadores, fachada e cobertura, sem assumir que uma zona comum em bom estado dispensa obras futuras. As atas e o orçamento do condomínio ajudam a completar a imagem da visita.

Que despesas e obras deve esclarecer antes de comprar?

Para além do preço, faça uma lista de custos de aquisição, financiamento, condomínio, impostos e intervenções necessárias. O IMT e o Imposto do Selo variam conforme o imóvel e a situação do comprador; consulte a informação de compra da casa no Portal das Finanças e peça uma simulação adequada ao caso.

Para as obras, peça orçamentos discriminados e confirme se o condomínio tem trabalhos aprovados ou encargos extraordinários. Separe as reparações urgentes das melhorias que podem esperar. Se a compra depender de crédito, confirme com o banco os prazos, condições e custos do financiamento antes de fixar a data da escritura.

O que confirmar antes de assinar o CPCV?

O contrato-promessa deve refletir o que foi acordado: identificação das partes e do imóvel, preço, sinal, prazo para a escritura, forma de pagamento e o que fica na casa. Peça que sejam descritos os compromissos do vendedor relativos a documentos, desocupação ou reparações, com prazos claros. Leia também as consequências previstas se uma das partes não cumprir.

Se precisar de crédito, avalie uma condição que proteja a compra caso o empréstimo não seja aprovado. A redação depende do caso e deve ser revista por profissional habilitado. O guia da K-Invest explica o que confirmar num CPCV, incluindo o sinal e os cuidados antes de assinar.

Não entregue o sinal enquanto houver dúvidas importantes sobre a propriedade, encargos, áreas, ocupação ou estado da casa. Se não for possível esclarecer tudo de imediato, registe por escrito o que falta e combine como será tratado antes de avançar.

O que fazer agora

1. Peça a certidão predial, a caderneta e a documentação disponível sobre o imóvel.
2. Compare os dados com a casa e anote divergências para esclarecer com o vendedor.
3. Visite com atenção e peça avaliação técnica se encontrar sinais que não consiga avaliar.
4. Confirme as despesas, obras e condições do contrato antes de entregar o sinal.

Se estiver a preparar uma compra, fale com um consultor da K-Invest na sua zona para organizar os próximos passos e esclarecer dúvidas sobre o imóvel.

Fontes consultadas a 7 de novembro de 2026: gov.pt — Compra e venda de imóveis; Portal das Finanças — Compra da casa.