Bancos mais exigentes no crédito à habitação, diz o BdP

O que responderam os bancos

O inquérito é qualitativo: os bancos indicam o sentido das alterações (critérios mais ou menos restritivos, mais ou menos procura) e o BdP resume as respostas num índice de difusão, sem estimar montantes. O questionário foi enviado a 21 de setembro e as respostas chegaram até 6 de outubro. A comparação é entre o terceiro trimestre de 2026 e o trimestre anterior; as expectativas referem-se ao quarto trimestre.

No crédito à habitação, os bancos indicaram:

• Critérios de concessão: ligeiramente mais restritivos. No crédito ao consumo e outros fins, também mais restritivos, mas em menor grau.
• Porquê: as alterações à Recomendação Macroprudencial do BdP, a situação e as perspetivas do mercado da habitação (incluindo a expectativa de evolução dos preços), a qualidade de crédito de quem pede o empréstimo e a tolerância dos bancos ao risco.
• Termos e condições: ligeiramente menos restritivos no prazo (maturidade) dos empréstimos. Ainda assim, o BdP refere que as alterações à Recomendação contribuíram ligeiramente para termos e condições mais restritivos.
• Pedidos rejeitados: a proporção manteve-se.
• Procura: sem alterações no conjunto dos particulares. Na habitação, o nível geral das taxas de juro contribuiu ligeiramente para reduzir a procura, mas sem impacto no agregado.
• Expectativas para o quarto trimestre: sem alterações nos critérios para particulares e uma ligeira redução da procura, tanto na habitação como no consumo.

As regras em vigor desde 1 de agosto

A Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 substituiu a de 2018 e aplica-se aos contratos cuja avaliação de solvabilidade (a análise da sua capacidade de pagar) ocorra a partir de 1 de agosto de 2026. São estes os principais limites para o crédito à habitação:

Limite	O que recomenda o BdP
Taxa de esforço (DSTI)	Máximo de 45% do rendimento líquido mensal (antes, 50%). Por semestre, até 10% do montante de crédito concedido por cada banco pode ultrapassar este limite (antes, 15%).
Financiamento face ao valor da casa (LTV)	Até 90% para habitação própria e permanente; até 80% para outras finalidades, como segunda habitação ou investimento. Na compra, conta o menor valor entre o preço e a avaliação bancária.
Prazo máximo	40 anos se tiver até 35 anos de idade; 35 anos se tiver mais de 35. Com mais do que um titular, conta a idade do mais velho.
Idade no fim do contrato	Se tiver mais de 70 anos no fim previsto do contrato, o banco deve considerar uma redução do rendimento de, pelo menos, 20%, ponderada pelos anos em que terá mais de 70 (não se aplica a quem já está reformado).

No cálculo da taxa de esforço entram as prestações de todos os créditos que já tem e a do novo empréstimo, simulada com uma subida da taxa de juro. A Recomendação deixou também de prever um limite de 100% de financiamento para casas vendidas pelos próprios bancos, que passam a seguir as regras gerais.

Juros: o outro lado da equação

A procura de crédito também depende do custo do dinheiro. O Banco Central Europeu (BCE) subiu as três taxas de juro diretoras em 25 pontos base a 10 de setembro, colocando a taxa da facilidade de depósito em 2,50%. O Conselho do BCE volta a anunciar uma decisão de política monetária a 29 de outubro.

Segundo o Instituto Nacional de Estatística (INE), a taxa de juro implícita no conjunto dos contratos de crédito à habitação subiu para 3,194% em setembro. Nos contratos celebrados nos três meses anteriores, a taxa foi de 2,959% e a prestação média de 757 €.

O que significa para si

Se vai pedir crédito para comprar casa

• Faça as contas com margem. A taxa de esforço máxima é de 45%, calculada com uma subida de juros e com todos os créditos que tem (por exemplo, crédito automóvel ou pessoal). Veja quanto precisa de ganhar para comprar casa e teste o seu caso no simulador de capacidade.
• Reduza outros créditos antes do pedido. Se vai liquidar um crédito com o novo empréstimo, o banco pode considerar apenas a nova prestação, desde que se comprometa por escrito a liquidar o anterior antes de receber o dinheiro e o comprove.
• Prepare a entrada. Com um limite de 90% na habitação própria e permanente, precisa de pelo menos 10% do menor valor entre o preço e a avaliação, além dos impostos e custos da compra. Se a avaliação ficar abaixo do preço, a entrada sobe. Veja o que conta na avaliação bancária.
• Tenha em conta a idade e o prazo. Acima dos 35 anos, o prazo máximo recomendado é de 35 anos, o que aumenta a prestação face a um prazo de 40 anos.
• Compare propostas de vários bancos. Os critérios de cada banco podem ser mais exigentes do que os limites do BdP, que são valores máximos. Use o simulador de crédito e compare taxa fixa, mista e variável.

Se tem até 35 anos

A garantia pública para jovens pode ajudar com a entrada, mas não dispensa a análise da taxa de esforço pelo banco.

Se vai vender casa

Muitos compradores dependem de crédito. Critérios mais exigentes podem alongar o tempo entre a proposta e a escritura. Ao negociar, confirme se o comprador já tem uma aprovação de crédito e preveja no contrato-promessa prazos realistas.

Se já tem crédito

A Recomendação aplica-se a novos contratos e não altera as condições do seu crédito atual. Se pensa renegociar ou mudar de banco, um novo contrato será analisado com as regras atuais.

A equipa K-Invest pode ajudá-lo a perceber que valor de casa é realista para o seu rendimento antes de começar a visitar imóveis.

Perguntas frequentes

O banco recusou o meu crédito por causa das novas regras?

O inquérito do BdP indica que a proporção de pedidos rejeitados se manteve no terceiro trimestre. As regras podem, no entanto, reduzir o montante que o banco aceita emprestar. Peça ao banco que lhe explique os motivos da decisão e compare com outras instituições.

A taxa de esforço de 45% é calculada sobre o salário bruto?

Não. É calculada sobre o rendimento líquido de impostos e de contribuições para a Segurança Social, dividido por 12 meses.

Os limites do BdP são obrigatórios?

São recomendações macroprudenciais dirigidas aos bancos, que o BdP acompanha com base no princípio de «cumprir ou explicar». Cada banco pode aplicar critérios mais exigentes.

As novas regras aplicam-se a quem já tem crédito à habitação?

Não alteram contratos em curso. Aplicam-se aos contratos cuja avaliação de solvabilidade ocorra a partir de 1 de agosto de 2026.

Quando sai o próximo inquérito do BdP?

O BdP publica este inquérito quatro vezes por ano. A próxima edição, com dados do quarto trimestre, deverá sair em janeiro de 2027.

Fontes

• Banco de Portugal: Inquérito aos Bancos sobre o Mercado de Crédito, resultados para Portugal, outubro de 2026 (27 de outubro de 2026).
• Banco de Portugal: Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 (artigos 1.º a 7.º).
• Banco Central Europeu: Decisões de política monetária, 10 de setembro de 2026.
• INE: Taxas de juro implícitas no crédito à habitação, setembro de 2026 (21 de outubro de 2026).
• Jornal Económico: Bancos preveem apertar crédito a PME e ligeira redução da procura por crédito à habitação até final do ano (27 de outubro de 2026).

Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento financeiro ou jurídico. Os limites descritos são recomendações do Banco de Portugal aos bancos; as condições de cada crédito dependem da análise da instituição. Informação atualizada a 28 de outubro de 2026.