Como ser consultor imobiliário: requisitos e quanto ganha

Para ser consultor imobiliário em Portugal, hoje não precisa de curso obrigatório nem de licença própria: basta trabalhar para uma empresa de mediação com licença AMI, que normalmente pede maioridade e registo criminal limpo. O rendimento é quase sempre à comissão: numa venda de 200 000 €, com uma comissão de 5%, o consultor que fica com 30% a 40% recebe entre 3 000 € e 4 000 € brutos. Uma nova lei da mediação, ainda em preparação, prevê formação obrigatória para quem entra na profissão.

O que faz um consultor imobiliário?

O consultor imobiliário (também chamado agente ou angariador) é quem trata diretamente com os clientes de uma agência. Angaria imóveis para vender ou arrendar, define o preço com o proprietário, faz a promoção, acompanha as visitas, negoceia as propostas e segue o processo até à escritura.

Na prática, divide o tempo entre trabalho comercial (contactos, visitas, negociação) e trabalho técnico (documentação, contratos, conhecimento do mercado local). Explicamos estas funções em mais pormenor no artigo sobre o papel do consultor imobiliário.

Quais são os requisitos para ser consultor imobiliário?

A Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, que regula a mediação imobiliária, diz que esta atividade só pode ser exercida por empresas de mediação imobiliária. Os requisitos legais aplicam-se à empresa, não a cada consultor:

• licença de mediação imobiliária (o número AMI), emitida pelo IMPIC;
• seguro de responsabilidade civil.

Para quem trabalha numa agência, os requisitos são os da própria empresa ou rede. Os mais comuns são:

• ter mais de 18 anos;
• não ter antecedentes criminais;
• ter nacionalidade de um país da União Europeia ou autorização para trabalhar em Portugal;
• abrir atividade como trabalhador independente, porque a maioria das agências trabalha com consultores a recibos verdes.

Não é exigido curso superior. No dia a dia, contam mais a capacidade de comunicação, a organização e a disponibilidade para horários que acompanham os clientes, incluindo fins de semana.

Precisa de licença AMI para ser consultor imobiliário?

Depende da forma como vai trabalhar. Se trabalhar para uma agência licenciada, não precisa de licença própria: atua ao abrigo da licença AMI da empresa. Se quiser fazer mediação sozinho, tem de pedir a sua própria licença ao IMPIC, mesmo sendo trabalhador independente.

O que é preciso para pedir a licença AMI?

• seguro de responsabilidade civil com capital mínimo de 150 000 €, ou garantia equivalente;
• se for trabalhador independente, a declaração de início de atividade;
• se for uma empresa, a certidão permanente e o registo criminal dos representantes legais.

O pedido custa 100 €. Depois de ter a licença, tem de continuar a cumprir os requisitos, incluindo manter o seguro de responsabilidade civil em vigor.

Em junho de 2026 havia 11 574 empresas de mediação licenciadas em Portugal. O IMPIC assinou também um protocolo com a Autoridade Tributária para cruzar dados e combater quem faz mediação sem licença.

É obrigatório ter um curso para ser consultor imobiliário?

Não. Hoje não há nenhum curso obrigatório para trabalhar como consultor numa agência, nem exame, nem estágio exigido por lei. Há páginas na internet que falam em cursos acreditados obrigatórios ou em licenças individuais com exame final, mas o regime em vigor não prevê nada disso; a formação obrigatória e o exame só aparecem nas propostas para a nova lei.

Isto pode mudar com a nova lei da mediação, que explicamos mais abaixo. Até lá, a formação é uma escolha sua ou da agência onde trabalha.

Que formação vale a pena fazer?

Mesmo sem obrigação legal, a formação faz diferença nos primeiros meses, quando ainda não tem carteira de clientes. Os temas mais úteis são:

• enquadramento legal da mediação e papel do IMPIC;
• contratos de mediação, contrato-promessa de compra e venda e documentação do imóvel;
• avaliação de imóveis e análise de mercado;
• fiscalidade da compra e venda (IMT, Imposto do Selo, mais-valias);
• prevenção do branqueamento de capitais;
• ética profissional, negociação e técnicas de fecho.

Há cursos privados em e-learning. Muitas agências dão formação interna aos seus consultores, o que costuma ser a forma mais prática de começar. Para a parte de conduta com clientes, pode ler o nosso código de conduta e ética profissional.

O que muda com a nova lei da mediação imobiliária?

O Governo está a preparar uma nova lei da mediação imobiliária, com alterações à lei atual. Em junho de 2026, a proposta ainda estava em circuito legislativo. Por isso, as medidas abaixo são previstas e ainda não são obrigações em vigor:

• Regras mais exigentes para entrar e exercer a atividade, incluindo formação obrigatória para quem entra na profissão e, segundo o IMPIC, formação complementar todos os anos. A APEMIP fala também de um exame.
• Mais transparência e informação aos clientes.
• Mais fiscalização e responsabilização de empresas e profissionais.
• Registo dos consultores no IMPIC: hoje o instituto conhece as empresas, mas não sabe quantas pessoas trabalham no setor. A proposta é que consultores e angariadores fiquem registados.

A APEMIP, associação do setor, considera que a lei de 2013 está ultrapassada. Se está a pensar entrar agora na profissão, conte com a possibilidade de ter de fazer formação e de se registar no IMPIC quando a nova lei entrar em vigor.

Quanto ganha um consultor imobiliário?

Na maioria dos casos não há salário fixo: o consultor recebe uma parte da comissão de cada negócio que fecha. Não existe estatística oficial sobre rendimentos, e o valor muda muito de mês para mês.

Como funciona a comissão?

A agência cobra ao cliente uma comissão, normalmente entre 4% e 5% do preço de venda, mais IVA. Não há tabela oficial e o valor é negociável. Depois, a agência divide essa comissão com o consultor. Os modelos mais comuns são:

• modelo tradicional: 20% a 40% para o consultor, muitas vezes 30% para quem está a começar;
• outros modelos: 40% a 50%, com percentagens mais altas depois de atingir objetivos de faturação anual.

Exemplo com uma comissão de 5% (sem IVA):

Estes valores são brutos. Ao que recebe tem de tirar impostos, Segurança Social e despesas próprias, como carro, combustível, telemóvel e publicidade.

Quanto ganha por mês, em média?

Os portais de emprego publicam médias mensais, mas são números pouco fiáveis: dependem de quem os reporta e escondem os meses sem negócios.

A conta mais útil é a do número de negócios. Com uma comissão média de 3 000 € por venda, um consultor que fecha uma venda por mês fatura 36 000 € brutos por ano; com uma venda a cada dois meses, fatura 18 000 €. No início, até ter carteira, é normal passar meses sem fechar negócios, por isso convém ter uma reserva financeira.

Como funciona a parte fiscal de um consultor imobiliário?

Como a maioria dos consultores trabalha por conta própria, tem de:

1. abrir atividade nas Finanças, com o código de atividade adequado;
2. passar recibos verdes à agência pelas comissões que recebe;
3. declarar o rendimento no IRS como trabalhador independente, normalmente no regime simplificado;
4. pagar contribuições para a Segurança Social;
5. verificar se fica isento de IVA ou se tem de o cobrar, conforme a faturação anual.

As taxas de retenção, o limite de isenção de IVA e as regras de contribuições mudam com frequência. Antes de começar, confirme no Portal das Finanças e na Segurança Social Direta, ou fale com um contabilista.

Como começar a trabalhar como consultor imobiliário?

1. Escolha a agência: compare a divisão da comissão, a formação, o apoio em marketing e a zona onde atua.
2. Confirme que a agência tem licença AMI válida.
3. Peça o registo criminal e reúna os documentos de identificação.
4. Abra atividade nas Finanças como trabalhador independente.
5. Faça a formação inicial e acompanhe consultores experientes nas primeiras angariações e visitas.
6. Defina a sua zona e comece a criar uma carteira de proprietários e compradores.

Quando chegar às primeiras negociações, estas técnicas de fecho de negócio imobiliário ajudam a levar uma proposta até ao acordo.

Como é a formação na K-Invest?

Na K-Invest, a formação é ajustada à experiência de cada consultor e à área onde atua. O plano interno tem sete módulos:

1. Introdução ao mercado imobiliário: tipos de imóveis, papel do consultor e enquadramento legal.
2. Marketing e vendas: estratégias de marketing, gestão da relação com clientes, processo de venda e negociação.
3. Avaliação de imóveis: fatores que influenciam o valor, cálculo do preço e análise de mercado.
4. Contratos e documentação: contratos de compra e venda e de arrendamento, documentos necessários e registo predial.
5. Investimento imobiliário: rentabilidade, análise de risco e escolha do investimento certo para cada cliente.
6. Ética profissional e responsabilidade social: normas de conduta e prevenção de práticas ilegais.
7. Comunicação: apresentação de imóveis, condução de visitas e plano de marketing pessoal.

A formação é dada online ou presencialmente, com material próprio, exercícios e simulações de negociação. No fim de cada etapa, o consultor recebe um certificado interno. Esta formação é da empresa e não substitui os requisitos legais que a nova lei venha a criar. Se quer saber como funciona a entrada, veja como trabalhar como consultor imobiliário na K-Invest.

Perguntas frequentes

Preciso do 12.º ano para ser consultor imobiliário?

Não. A lei não exige escolaridade mínima para trabalhar numa agência. Algumas agências e alguns cursos privados podem pedir um nível mínimo de escolaridade.

Um consultor imobiliário tem salário fixo?

Na maioria dos casos não. O modelo mais comum é trabalhar a recibos verdes e receber uma percentagem da comissão de cada negócio fechado.

Quanto custa a licença AMI?

A licença custa 100 €, mas só precisa dela se quiser fazer mediação por conta própria. Quem trabalha numa agência usa a licença da empresa.

Um estrangeiro pode ser consultor imobiliário em Portugal?

Sim, desde que tenha nacionalidade de um país da União Europeia ou autorização para trabalhar em Portugal, que é o que as agências costumam pedir.

A formação vai passar a ser obrigatória?

Está prevista na nova lei da mediação que o Governo está a preparar, mas só passa a ser obrigatória quando a lei for publicada e entrar em vigor.

Se quer começar com formação, acompanhamento e uma agência com presença em Lisboa e no Algarve, candidate-se a consultor imobiliário na K-Invest e fale com a nossa equipa de recrutamento.