Deco propõe 18 medidas para a habitação: o que muda para inquilinos e senhorios

Estas medidas são propostas de uma associação de defesa do consumidor. Nenhuma está em vigor nem tem, para já, uma iniciativa legislativa associada. Ainda assim, algumas tocam diretamente em quem arrenda ou tem casas arrendadas, e chegam numa altura em que o Orçamento do Estado para 2027 está em discussão no Parlamento.

O ponto de partida da Deco

A associação parte de alguns números para justificar as propostas:

• no 2.º trimestre de 2026, a renda mediana dos novos contratos foi de 10,17 €/m² no país e de 17,79 €/m² em Lisboa;
• para um T2 com 80 m², isto corresponde a cerca de 814 € por mês a nível nacional e cerca de 1 423 € em Lisboa;
• as rendas dos novos contratos subiram 10,2% num ano;
• o parque habitacional público representa cerca de 2% das casas;
• segundo os Censos 2021, havia cerca de 723 mil alojamentos vagos, perto de 12% do parque.

As seis medidas de curto prazo

São as que a Deco quer ver aplicadas nos próximos 12 meses e as que mais mexem com o arrendamento:

1. Mais garantias nos contratos. Cumprir os limites à caução e às rendas antecipadas, impedir contratos sucessivos que contornem as regras de renovação e atualização e clarificar o arrendamento transitório e de quartos. Antes de um despejo por falta de pagamento, passaria a haver notificação, prazo para regularizar e mediação gratuita obrigatória.
2. Fundo de Garantia de Rendas. O fundo pagaria ao senhorio até seis meses de rendas em atraso quando o inquilino comprovadamente não consiga pagar. O inquilino reembolsaria depois o fundo, em até 36 meses e de acordo com o seu rendimento.
3. Limite temporário às rendas dos novos contratos nas zonas de pressão habitacional, durante três anos e com a inflação como referência.
4. Mais apoios aos inquilinos. Alargar o apoio extraordinário à renda a quem tem uma taxa de esforço acima de 35%, com atribuição automática, e atualizar todos os anos, à taxa de inflação, a dedução das rendas no IRS, que sobe para 1 000 € a partir de 2027.
5. Relatório Anual da Habitação e um painel público, por município, sobre a execução do programa 1.º Direito e do Plano de Recuperação e Resiliência (PRR).
6. Lista pública dos imóveis devolutos do Estado, com o destino e o calendário de afetação ao arrendamento acessível, e revisão dos incentivos fiscais, com critérios regionais em vez de limiares nacionais únicos.

Sobre a dedução das rendas no IRS, convém separar o que já é lei do que é proposta. A subida para 1 000 € a partir das rendas de 2027 já foi aprovada em maio, pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, como explicámos no artigo sobre o que o OE2027 muda para inquilinos e senhorios. O que a Deco acrescenta é a atualização anual desse valor à taxa de inflação.

Também a lista dos imóveis do Estado devolutos está em debate: escrevemos recentemente sobre os imóveis públicos devolutos e o interesse das 477 câmaras e freguesias.

Médio e longo prazo

Entre um e quatro anos, a Deco propõe, entre outras medidas:

• um Programa Nacional de Habitação para 2027-2031 e uma lei de programação, para que a habitação pública e acessível chegue a 5% do parque em 2030;
• Cartas Municipais de Habitação obrigatórias nos 308 municípios até 2028;
• zonamento inclusivo nas zonas de pressão, com quotas mínimas de habitação a custos controlados ou de arrendamento acessível nas grandes operações urbanísticas;
• um registo público de rendas, por freguesia e tipologia, com base em dados fiscais agregados;
• um estatuto do senhorio profissional, sujeito às regras de proteção do consumidor;
• mais mediação e arbitragem no arrendamento, com custos reduzidos ou isenção para inquilinos e pequenos senhorios de baixos rendimentos;
• prazos vinculativos para o licenciamento urbanístico;
• agravamento progressivo do IMI das casas devolutas nas zonas de pressão e um programa público de subarrendamento.

A cinco a dez anos, a meta é chegar a 10% de habitação pública, cooperativa e sem fins lucrativos até 2036, com uma política ativa de solos e um acordo de regime a dez anos.

A Deco propõe ainda, para quem compra casa, alargar a isenção de IMT e de Imposto do Selo à primeira habitação própria e permanente e repor e alargar a dedução no IRS dos juros do crédito à habitação.

O que isto significa para você

Se é inquilino. Por agora, nada muda. As regras do seu contrato continuam a ser as da lei em vigor. Se tem dificuldades em pagar a renda, fale com o senhorio o mais cedo possível e informe-se sobre os apoios que já existem, como o apoio extraordinário à renda.

Se é senhorio. O Fundo de Garantia de Rendas seria uma forma de receber parte das rendas em atraso sem esperar pelo fim de um processo de despejo. Em contrapartida, o limite às rendas nos novos contratos em zonas de pressão reduziria a margem para fixar o valor da renda. Nenhuma das duas medidas está aprovada. Se está a preparar um novo contrato, faça-o com base na lei atual e acompanhe as alterações que forem discutidas no Parlamento.

Se está a pensar investir para arrendar. Propostas como o limite às rendas, o estatuto do senhorio profissional ou o agravamento do IMI dos devolutos mostram o tipo de regras que estão em cima da mesa. Ao fazer as contas a um investimento, considere cenários com menos margem de atualização da renda.

Perguntas frequentes

As 18 medidas da Deco já estão em vigor?

Não. São propostas apresentadas pela Deco ao Governo, ao Parlamento e ao Presidente da República. Só passam a aplicar-se se forem aprovadas por lei ou decreto-lei.

O que é o Fundo de Garantia de Rendas proposto pela Deco?

Um fundo que pagaria ao senhorio até seis meses de rendas em atraso quando o inquilino comprovadamente não consiga pagar. O inquilino reembolsaria o fundo em até 36 meses, de acordo com o seu rendimento.

A Deco quer congelar as rendas?

A proposta é limitar temporariamente as rendas dos novos contratos nas zonas de pressão habitacional, durante três anos e tendo a inflação como referência. Não se aplica, segundo a proposta, a todo o país.

A dedução das rendas no IRS vai subir para 1 000 €?

Sim, a partir das rendas de 2027, mas isso já foi aprovado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026. A Deco propõe que esse valor passe a ser atualizado todos os anos à taxa de inflação.

Fontes

• Deco, Deco apresenta 18 medidas para resolver a crise da habitação, 10 de novembro de 2026
• ECO, Deco propõe limite às rendas nas zonas de pressão num pacote de 18 medidas, 10 de novembro de 2026
• RTP, DECO propõe ao Governo 18 medidas para resolver crise na habitação

Este artigo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico, fiscal ou financeiro. As medidas descritas são propostas e não estão em vigor à data de publicação. Antes de tomar uma decisão, consulte um profissional qualificado. A K-Invest não se responsabiliza por decisões tomadas com base nesta informação.