Investir-Arrendar: a nova plataforma do IHRU para senhorios

O que é a plataforma Investir-Arrendar

É o espaço digital do IHRU que reúne os procedimentos de dois regimes de incentivo ao arrendamento habitacional:

• Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA). Substitui o anterior Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA). Os contratos que cumpram os limites de renda e os restantes requisitos dão direito a isenção de IRS ou IRC sobre os rendimentos prediais.
• Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA). Contratos celebrados entre o investidor e o IHRU, em representação do Estado, para a compra, construção ou reabilitação de imóveis destinados a arrendamento habitacional. Têm uma duração entre 10 e 25 anos e podem dar acesso a benefícios em IMT, Imposto do Selo, IVA, IMI e adicional ao IMI, nos termos da lei.

Segundo o IHRU e a informação divulgada por municípios, na plataforma é possível:

• submeter contratos de arrendamento acessível ao abrigo do RSAA;
• consultar os limites máximos de renda por concelho e tipologia;
• usar as ferramentas de cálculo das majorações e dos limites aplicáveis;
• apresentar, formalizar e acompanhar candidaturas aos CIA;
• tratar procedimentos ligados a programas municipais de arrendamento acessível.

Se é senhorio: o arrendamento acessível (RSAA)

Segundo a nota informativa da PwC sobre a plataforma, para beneficiar da isenção de IRS ou IRC sobre as rendas, o contrato tem de cumprir, entre outros, estes requisitos:

Requisito	O que diz a regra
Renda	Igual ou inferior ao limite fixado por concelho e tipologia (Portaria n.º 454/2026/1)
Majorações do limite	Mais 10% com estacionamento privativo e mais 10% com classe energética A ou superior
Duração mínima	Três anos (três meses em residência temporária)
Registo	Na plataforma do IHRU, até 15 de janeiro do ano seguinte ao da celebração do contrato

O registo dentro do prazo é condição de acesso ao benefício fiscal. Na prática, um contrato celebrado em novembro de 2026 tem de ser registado até 15 de janeiro de 2027.

Antes de definir a renda, use o simulador de limites de renda disponível no Portal da Habitação. Os limites por concelho e tipologia estão também explicados no nosso artigo sobre as novas regras e limites da renda acessível.

Se é investidor: os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA)

Segundo a mesma nota da PwC, os CIA podem dar acesso a:

• isenção de IMT, Imposto do Selo e adicional ao IMI;
• isenção de IMI até oito anos e, depois, redução de 50%;
• IVA à taxa reduzida nas empreitadas;
• restituição de 50% do IVA suportado em serviços de projeto.

Entre os requisitos indicados estão: pelo menos 70% da área de construção destinada a arrendamento habitacional, renda mensal até 2,5 vezes o salário mínimo nacional de 2026 e um investidor com mais de três anos de experiência no setor imobiliário, contabilidade organizada e situação fiscal e contributiva regularizada.

Os benefícios municipais, como as isenções de IMT e IMI, podem depender de deliberações de cada câmara municipal. Antes de avançar, confirme junto do município onde fica o imóvel.

O que deve fazer agora

• Reveja os contratos celebrados desde 1 de setembro de 2026. Se a renda está dentro do limite do concelho e o contrato cumpre a duração mínima, avalie o registo no RSAA dentro do prazo.
• Confirme o limite antes de anunciar a casa. Use o simulador do Portal da Habitação para a tipologia e o concelho do seu imóvel, incluindo as majorações a que tenha direito.
• Junte a documentação. Contrato de arrendamento, caderneta predial, certificado energético e, se for o caso, comprovativo do estacionamento privativo.
• Peça apoio especializado. A decisão de entrar num regime com limites de renda e prazos mínimos tem efeitos fiscais durante vários anos. Fale com um contabilista certificado ou um advogado antes de decidir.

Os restantes benefícios fiscais do Decreto-Lei n.º 97/2026 estão resumidos em Novas medidas para a habitação: benefícios fiscais e limites.

Perguntas frequentes

Onde fica a plataforma Investir-Arrendar?

No Portal da Habitação do IHRU, na área «Incentivos ao Arrendamento», onde estão também o simulador de limites de renda e a informação sobre os dois regimes.

O RSAA substitui o Programa de Apoio ao Arrendamento?

Sim. Segundo o IHRU, o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível substitui o anterior Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA).

Qual é o prazo para registar um contrato no RSAA?

Até 15 de janeiro do ano seguinte ao da celebração do contrato. O registo atempado é condição de acesso à isenção de IRS ou IRC.

Quanto tempo dura um Contrato de Investimento para Arrendamento?

Entre 10 e 25 anos. O contrato é celebrado entre o investidor e o IHRU, em representação do Estado.

Um particular com uma casa pode usar os CIA?

Os CIA destinam-se a investidores com mais de três anos de experiência no setor imobiliário e contabilidade organizada, entre outros requisitos. Para um proprietário com uma ou poucas casas, o regime mais habitual é o RSAA.

A quem posso pedir esclarecimentos?

O IHRU indica o endereço cia@ihru.pt para pedidos de esclarecimento técnico sobre os regimes.

Fontes

• Portal da Habitação (IHRU): Incentivos ao Arrendamento.
• Jornal Económico: IHRU lança plataforma Investir-Arrendar para reforçar oferta de arrendamento acessível (2 de novembro de 2026).
• PwC Portugal, Legal Flash: Disponibilização da plataforma de candidatura aos CIA e ao RSAA (20 de outubro de 2026).
• Município de Fornos de Algodres: IHRU disponibiliza plataforma de incentivos ao arrendamento.

Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico ou fiscal. Os requisitos e benefícios dependem da lei em vigor e de cada caso concreto. Informação atualizada a 3 de novembro de 2026.