Porto quer IMI 10 vezes maior para casas devolutas
A Câmara do Porto vai propor no orçamento municipal que o IMI dos prédios devolutos no Centro Histórico passe a ser 10 vezes maior. A proposta ainda não foi votada. Explicamos quando uma casa é considerada devoluta, que exceções prevê a lei, como funciona a notificação e o que pode fazer se tem uma casa vazia no Porto.
A Câmara do Porto vai propor no orçamento municipal que o IMI dos prédios devolutos no Centro Histórico seja agravado para 10 vezes o valor atual. O anúncio foi feito a 28 de outubro pelo presidente da Câmara, Pedro Duarte, e a proposta ainda não foi votada. Explicamos o que a lei permite, quando uma casa é considerada devoluta, que exceções existem e o que um proprietário pode fazer antes de receber a notificação.
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O que foi anunciado
Segundo a agência Lusa, Pedro Duarte afirmou que o executivo vai propor, em sede de orçamento municipal, que em 2027 o IMI cobrado aos proprietários de prédios devolutos na zona histórica seja agravado para 10 vezes o valor que tem hoje. O presidente da Câmara sublinhou que a proposta «ainda não» foi votada. Para já, o agravamento abrange imóveis; os terrenos vazios poderão ser analisados no futuro.
A medida segue-se a uma carta enviada pela Câmara em outubro. Segundo a nota publicada pelo município a 1 de outubro:
- a Câmara tem identificados cerca de 6 400 prédios com indícios de estarem devolutos;
- enviou aos proprietários uma carta a informar sobre os apoios à reabilitação e a colocação das casas no mercado;
- em caso de incumprimento, o IMI pode ser agravado até três vezes ou até dez vezes nas zonas de maior pressão urbanística;
- o procedimento é anual: abrangeu 379 prédios em 2022 e 531 em 2023; em 2024 não houve decisão de agravamento e em 2025 o procedimento não avançou, por causa da mudança de executivo municipal.
O que diz a lei
O agravamento do IMI para imóveis devolutos não é uma regra nova. Está previsto no Código do IMI desde há vários anos e foi reforçado em 2023, com o programa Mais Habitação (Lei n.º 56/2023). Se quer rever como se calcula o imposto, veja o que é o IMI e o IMT e as taxas de IMI por concelho.
| Situação | Agravamento previsto no Código do IMI |
|---|---|
| Prédio urbano devoluto há mais de um ano ou em ruínas | Taxa elevada ao triplo, todos os anos (artigo 112.º, n.º 3) |
| Prédio devoluto há mais de um ano, em ruínas, ou terreno para construção com aptidão habitacional, numa zona de pressão urbanística | Taxa elevada ao décuplo (10 vezes), mais 20% em cada ano seguinte, até ao limite de 20 vezes a taxa (artigo 112.º-B) |
| Casos agravados da linha anterior, por deliberação da assembleia municipal | Limite pode subir 50% se a casa se destinar a habitação e não estiver arrendada nem for habitação própria e permanente, ou 100% se o proprietário for uma empresa (artigo 112.º-B, n.º 3) |
A delimitação das zonas de pressão urbanística cabe à assembleia municipal, sob proposta da câmara, e é publicada em aviso no Diário da República. No Porto, a Câmara considera as zonas de pressão urbanística definidas na Carta Municipal de Habitação.
Um exemplo
Uma casa com um valor patrimonial tributário de 150 000 € e uma taxa de IMI de 0,3% paga 450 € por ano. Se for declarada devoluta fora de uma zona de pressão urbanística, a taxa triplica e o imposto passa para 1 350 €. Numa zona de pressão urbanística, a taxa é multiplicada por 10 e o imposto sobe para 4 500 € no primeiro ano, com aumentos de 20% nos anos seguintes enquanto a casa continuar devoluta. O exemplo é ilustrativo: a taxa de IMI do Porto para 2027 ainda não foi aprovada.
Quando é que uma casa é considerada devoluta
As regras estão no Decreto-Lei n.º 159/2006. Um prédio urbano ou uma fração é classificado como devoluto quando está desocupado durante um ano. A lei indica como indícios de desocupação:
- não haver contratos em vigor de água, gás, eletricidade e telecomunicações;
- não haver faturação desses consumos;
- consumos muito baixos, em simultâneo, de água e eletricidade (até 7 m³ de água e 35 kWh de eletricidade por ano);
- a desocupação ser confirmada numa vistoria municipal.
Consumos acima destes valores não impedem, por si só, a classificação como devoluto: a vistoria pode demonstrar que a casa está vazia.
Exceções
A lei não considera devoluto, entre outros casos, o imóvel:
- usado como casa de férias ou para habitação por curtos períodos, para arrendamento temporário ou uso próprio;
- em obras de reabilitação certificadas pelo município, durante o período das obras;
- concluído ou com licença de utilização emitida há menos de um ano;
- que seja a residência em Portugal de um emigrante português;
- integrado em empreendimento turístico ou registado como alojamento local;
- que não atinja os consumos mínimos por impedimento objetivo, por exemplo uma disputa judicial sobre a posse, ou motivos de formação, saúde, prestação de cuidados como cuidador informal ou permanência num equipamento social, desde que comprovados.
Como funciona o procedimento
Cabe ao município identificar os imóveis devolutos. Antes da decisão, a Câmara tem de notificar o proprietário, para o domicílio fiscal, do projeto de declaração de prédio devoluto, para que este possa exercer o direito de audição prévia. A decisão final é comunicada à Autoridade Tributária e pode ser impugnada nos tribunais administrativos.
Para que o agravamento seja aplicado, o município tem de comunicar à Autoridade Tributária a lista de prédios devolutos e as taxas de IMI até 31 de dezembro. Segundo a Câmara do Porto, o procedimento que pode levar à declaração de prédio devoluto poderia avançar ainda em outubro, caso estejam reunidos os requisitos legais.
O que significa para si
Se tem uma casa vazia no Porto
- Leia com atenção qualquer carta ou notificação da Câmara. A audição prévia é o momento para apresentar provas de que a casa não está devoluta ou de que está abrangida por uma exceção.
- Reúna provas de utilização: contratos e faturas de água, eletricidade, gás e telecomunicações, contrato de arrendamento registado nas Finanças ou comprovativos de uso como casa de férias.
- Se a casa está vazia por um motivo previsto na lei (obras, disputa judicial, saúde, cuidados a um familiar), guarde documentos que o comprovem.
- Se a casa faz parte de uma herança por partilhar, veja as novas regras para heranças indivisas, que permitem a um herdeiro pedir a venda do imóvel em certas condições.
- Se pensa fazer obras, peça a certificação municipal das obras de reabilitação. Veja também o que mudou no licenciamento de obras. Para casas destinadas a habitação, o Código do IMI prevê ainda uma isenção enquanto decorre o procedimento de controlo prévio na Câmara, a partir da data em que entregar o comprovativo nas Finanças (artigo 11.º-B).
Se está a pensar arrendar ou vender
A Câmara do Porto lembra que a reabilitação pode beneficiar de isenção de IMI durante cinco anos para prédios reabilitados em Áreas de Reabilitação Urbana ou com mais de 30 anos, dedução de 30% dos encargos no IRS (até 500 €) e IVA a 6% em certas empreitadas. Veja quanto custa reabilitar uma casa antiga e o financiamento do IFRRU 2030 para reabilitar casas para arrendar. Se pensa arrendar a rendas mais baixas, confirme os limites da renda acessível. Antes de decidir, compare o custo de manter a casa vazia com a renda que pode obter ou o preço por que pode vender: veja como saber quanto vale a sua casa.
A equipa K-Invest pode ajudá-lo a avaliar o imóvel, estimar a renda de mercado e comparar os cenários de arrendar, vender ou reabilitar.
Perguntas frequentes
O agravamento de 10 vezes já está em vigor no Porto?
Ainda não. A Câmara vai propô-lo no orçamento municipal e a proposta ainda não foi votada. O agravamento só se aplica aos prédios que forem declarados devolutos no final do procedimento.
A minha casa de férias pode ser considerada devoluta?
A lei exclui os imóveis destinados a habitação por curtos períodos em locais de vilegiatura, para arrendamento temporário ou para uso próprio. Guarde provas dessa utilização para o caso de receber uma notificação.
Posso contestar a declaração de prédio devoluto?
Sim. Antes da decisão, tem direito a audição prévia. Depois da decisão, pode impugná-la nos tribunais administrativos.
Se arrendar a casa, o agravamento deixa de se aplicar?
O agravamento depende de o imóvel estar classificado como devoluto, e o procedimento é anual. Se a casa deixar de estar desocupada, deixa de se verificar o pressuposto da classificação. Confirme com a Câmara e com um jurista a forma de o comprovar.
Fontes
- Câmara Municipal do Porto: Município insta proprietários de prédios devolutos a reabilitar casas para o mercado habitacional (1 de outubro de 2026).
- idealista/news (Lusa): Porto quer multiplicar por dez o IMI de devolutos no centro histórico (29 de outubro de 2026).
- Portal das Finanças: Código do IMI, artigo 112.º (Taxas).
- Portal das Finanças: Código do IMI, artigo 112.º-B (Prédios devolutos em zonas de pressão urbanística).
- Portal das Finanças: Código do IMI, artigo 11.º-B (Isenção durante o controlo prévio).
- Portal das Finanças: Decreto-Lei n.º 159/2006, de 8 de agosto, conceito fiscal de prédio devoluto (versão republicada, com as alterações da Lei n.º 56/2023).
- Porto. (Cidade do Porto): Alargadas zonas de pressão urbanística da cidade para habitação acessível e inclusiva (18 de junho de 2025).
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento fiscal ou jurídico. A proposta da Câmara do Porto ainda não foi votada e pode ser alterada. Informação atualizada a 29 de outubro de 2026.