FMI pede mais oferta de casas e critica garantia pública aos jovens

As declarações resumem as recomendações que o FMI já tinha deixado no relatório anual sobre Portugal (avaliação ao abrigo do Artigo IV), divulgado em junho. Entre elas está uma crítica direta à garantia pública e às isenções fiscais para jovens que compram a primeira casa. São recomendações: não obrigam o Governo a mudar nada.

O que o FMI disse a 12 de novembro

• Mais oferta, arrendamento e habitação social. São as três frentes apontadas por Mateusz Szczurek para melhorar o acesso à habitação.
• Um problema que não é só português. O responsável sublinhou que a falta de oferta também é significativa em Espanha e noutros países europeus.
• Resultados demoram. Admitiu que a resposta pode exigir «um trabalho regulatório considerável» e que estas medidas «levam tempo até produzirem efeitos nos preços».

As recomendações do relatório do FMI

Na declaração final da missão a Portugal, publicada em maio, e no relatório aprovado pelo Conselho de Administração do FMI em junho, o Fundo considera que a procura de habitação cresceu com as alterações demográficas, o aumento dos rendimentos e a procura estrangeira, enquanto a construção ficou para trás. As prioridades indicadas são:

• Construir mais e mais depressa: simplificar e harmonizar licenciamentos e acelerar a reforma das regras de ordenamento do território e de conversão de solos.
• Pôr casas vazias no mercado: incentivar os proprietários de imóveis desocupados ou em alojamento de curta duração a vender ou a arrendar a longo prazo, com uma tributação efetiva das casas subutilizadas.
• Reequilibrar os impostos sobre o imobiliário: passar peso dos impostos sobre transações para os impostos recorrentes, o que, segundo o FMI, favorece a mobilidade.
• Dar mais segurança ao arrendamento: facilitar o cumprimento dos contratos, para que mais proprietários aceitem arrendar.
• Apoios dirigidos: ajudar as famílias de rendimentos baixos e médios através de subsídios à habitação com condição de recursos e de mais habitação social.

A crítica à garantia pública para jovens

O ponto mais sensível para quem está a comprar casa é a posição do FMI sobre os apoios aos jovens até aos 35 anos. No relatório de junho, os técnicos do Fundo escreveram que as garantias públicas e as isenções fiscais na compra da primeira casa «aumentaram a procura e ampliaram ainda mais os desequilíbrios do mercado» e que «devem ser revertidas». O FMI nota ainda que estes apoios não dependem do rendimento de quem os usa.

Segundo o mesmo relatório, os novos empréstimos com financiamento acima de 90% do valor da casa passaram de quase nenhum em 2024 para 19% dos novos créditos à habitação em 2025.

A garantia continua a ser muito usada. A Caixa Geral de Depósitos (CGD) informou, a 5 de novembro, que já concedeu cerca de 3,1 mil milhões de euros em crédito à habitação a jovens com garantia do Estado desde janeiro de 2025, dos quais cerca de 1,7 mil milhões em 2026, até setembro. O banco público indica uma quota de 32,8% na produção desta linha em 2026.

Como funciona hoje a garantia

• Destina-se a jovens até aos 35 anos na compra da primeira habitação própria e permanente.
• O Estado garante até 15% do valor da transação, o que permite ao banco financiar até 100% do valor.
• O preço da casa não pode ultrapassar 450 000 €.
• Aplica-se a contratos celebrados até 31 de dezembro de 2026. A proposta de Orçamento do Estado para 2027 prevê a continuação da medida, mas ainda está em discussão no Parlamento.

Explicámos as regras em detalhe no artigo sobre a garantia pública e o IMT jovem em 2026 e no guia do crédito à habitação a 100%.

Bancos e Banco de Portugal

Na avaliação ao sistema financeiro português, também publicada este ano, o FMI identifica a subida dos preços da habitação como a principal vulnerabilidade de médio prazo para a banca e estima uma sobrevalorização das casas entre 20% e 40%, consoante o método usado. O Fundo considera que os bancos têm capacidade para absorver uma correção dos preços.

O FMI defende ainda que o Banco de Portugal tenha poderes vinculativos sobre os limites ao crédito à habitação, tema que tratámos no artigo BdP quer dar força de lei aos limites do crédito à habitação.

O que isto significa para você

Para já, nada muda. As regras em vigor continuam a aplicar-se e qualquer alteração teria de ser decidida pelo Governo ou pelo Parlamento.

• Se tem até 35 anos e quer usar a garantia: a medida está em vigor até 31 de dezembro de 2026 e a proposta de OE2027 prevê mantê-la. Confirme com o banco os prazos para aprovação e escritura e não conte com a garantia sem a aprovação do crédito.
• Se está a comprar com financiamento elevado: um crédito a 100% significa mais capital em dívida e uma prestação mais alta. Faça as contas à taxa de esforço com margem para subidas da Euribor.
• Se é proprietário de uma casa vazia: o FMI defende uma tributação mais efetiva das casas subutilizadas. Veja como já funciona o agravamento do IMI para imóveis devolutos e acompanhe as propostas de alteração ao Orçamento.
• Se arrenda ou quer arrendar: o próprio FMI admite que as medidas de oferta demoram a chegar aos preços. As mudanças ao regime do arrendamento estão resumidas em Lei das rendas: o que está proposto e o que ainda não vale.

Perguntas frequentes

O FMI pode obrigar Portugal a acabar com a garantia pública?

Não. As avaliações do Artigo IV são recomendações. A decisão sobre manter, alterar ou acabar com a garantia cabe ao Governo e à Assembleia da República.

A garantia pública para jovens continua em 2027?

A proposta de Orçamento do Estado para 2027 prevê a continuação da medida. A versão final só fica definida depois da votação final global do Orçamento.

Porque é que o FMI critica um apoio aos jovens?

Porque considera que, sem mais casas disponíveis, um apoio que aumenta a capacidade de compra também aumenta a procura e pode pressionar os preços. O Fundo prefere apoios dirigidos a famílias de rendimentos baixos e médios.

O que propõe o FMI para as casas vazias?

Incentivar os proprietários de casas desocupadas ou em alojamento de curta duração a vender ou arrendar a longo prazo, e aplicar de forma efetiva a tributação sobre casas subutilizadas.

Os preços das casas vão descer?

O FMI não faz essa previsão. Diz que as medidas de oferta levam tempo a produzir efeitos nos preços e que os bancos têm capacidade para absorver uma eventual correção.

Fontes

• Lusa, declarações de Mateusz Szczurek (FMI), 12 de novembro de 2026, via RTP e idealista/news.
• FMI, declaração final da missão do Artigo IV 2026 e relatório do Artigo IV 2026 (Country Report n.º 26/147).
• FMI, avaliação da estabilidade do sistema financeiro (FSAP), Country Report n.º 26/149.
• Caixa Geral de Depósitos, apresentação de resultados dos primeiros nove meses de 2026, 5 de novembro de 2026.

Aviso legal: este artigo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento financeiro, fiscal ou jurídico. As recomendações do FMI não alteram a lei em vigor. Antes de decidir, confirme as condições junto do seu banco e de um profissional qualificado. Informação atualizada a 13 de novembro de 2026.