Lisboa alarga a Área de Reabilitação Urbana a partir de 2027

O que foi aprovado

Segundo a Câmara Municipal de Lisboa e a agência Lusa, a proposta foi aprovada na reunião pública de 28 de outubro de 2026:

• a nova delimitação atualiza o perímetro em vigor desde 2012 e integra zonas da cidade que entretanto foram transformadas ou consolidadas;
• na prática, é um alargamento da ARU, articulado com o modelo territorial do Plano Diretor Municipal;
• a proposta segue para a Assembleia Municipal de Lisboa e deverá produzir efeitos a partir de 1 de janeiro de 2027;
• segundo o vereador do Urbanismo, Vasco Moreira Rato, a ARU atual termina a vigência em março de 2027 e a nova delimitação tem de ser publicada em Diário da República até dezembro de 2026;
• o diretor municipal de Urbanismo referiu 42 propostas cartografadas, entre as quais a Quinta do Lambert e a Alta de Lisboa;
• a nova delimitação não afeta as operações de reabilitação urbana sistemáticas já em vigor.

A proposta foi aprovada com os votos a favor de PSD, CDS-PP e IL, a abstenção de PS, PCP e Chega e os votos contra de Livre e BE. A oposição criticou a falta de uma estratégia de reabilitação e a inclusão de zonas recentes; o vereador do Livre referiu uma área de 6 450 hectares. A Câmara explica que a Estratégia de Reabilitação Urbana será desenvolvida mais tarde, em articulação com a revisão do Plano Diretor Municipal.

Que benefícios fiscais podem existir

A Câmara sublinha que o acesso aos benefícios não é automático: depende de cumprir os requisitos da legislação fiscal. Estar numa ARU é uma das condições, mas não a única. Os principais benefícios são:

Benefício	O que prevê a lei	Onde está
IVA reduzido nas obras	Taxa reduzida de 6% nas empreitadas de reabilitação de edifícios em ARU que cumpram os requisitos legais	Código do IVA, Lista I, verba 2.23
Isenção de IMI	3 anos a contar do ano de conclusão das obras, renovável por mais 5 anos, a pedido, se o imóvel for para habitação própria e permanente ou arrendamento para habitação permanente	Estatuto dos Benefícios Fiscais, artigo 45.º
Isenção de IMT na compra para reabilitar	Na compra de imóveis destinados a reabilitação, se as obras começarem no prazo de 3 anos	Estatuto dos Benefícios Fiscais, artigo 45.º
Isenção de IMT na primeira venda depois das obras	Se o imóvel for destinado a arrendamento para habitação permanente ou, em ARU, a habitação própria e permanente	Estatuto dos Benefícios Fiscais, artigo 45.º
Dedução no IRS	30% dos encargos com a reabilitação, até 500 €, com certificação prévia	Estatuto dos Benefícios Fiscais, artigo 71.º, n.º 4

As condições principais

Para as isenções de IMI e de IMT do artigo 45.º, o imóvel tem de ter sido concluído há mais de 30 anos ou estar numa ARU, e cumprir, em simultâneo, duas condições:

• ser objeto de uma intervenção de reabilitação feita nos termos do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana;
• depois das obras, o estado de conservação ficar dois níveis acima do anterior, com o mínimo de «bom», e cumprir os requisitos de eficiência energética aplicáveis.

O reconhecimento da reabilitação deve ser pedido em conjunto com a comunicação prévia ou o pedido de licença das obras. Quem passa a estar dentro da ARU em 2027 deve ter isto em conta antes de iniciar o processo na Câmara.

A isenção de IMT na primeira venda depois das obras fica sem efeito se o imóvel tiver outro destino nos 6 anos seguintes, se não for usado como habitação própria e permanente em 6 meses ou se não for arrendado para habitação permanente no prazo de 1 ano.

O que já não existe

A tributação a 5% das mais-valias e das rendas de imóveis reabilitados em ARU, que constava do artigo 71.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais, foi revogada pelo programa Mais Habitação (Lei n.º 56/2023), com efeitos desde 7 de outubro de 2023, sem prejuízo dos regimes transitórios previstos na lei.

O que significa para si

Se tem um imóvel em Lisboa que precisa de obras

• Confirme se o imóvel fica dentro da nova ARU quando a Câmara publicar a planta final. Se o prédio tiver menos de 30 anos, estar na ARU pode ser o que lhe dá acesso às isenções.
• Planeie o calendário. A nova delimitação só deverá produzir efeitos a 1 de janeiro de 2027, depois da aprovação na Assembleia Municipal e da publicação em Diário da República.
• Peça a vistoria do estado de conservação antes das obras e o reconhecimento da reabilitação com o pedido de licença ou comunicação prévia. Sem a avaliação inicial, é difícil provar a subida de dois níveis.
• Peça ao empreiteiro que confirme por escrito a taxa de IVA e o enquadramento legal da empreitada.
• Guarde faturas e comprovativos para a dedução no IRS, que depende de certificação prévia.

Veja também quanto custa reabilitar uma casa antiga, as obras que não precisam de licença e o que mudou com o Simplex urbanístico.

Se está a pensar comprar para reabilitar

A isenção de IMT na compra exige que as obras comecem no prazo de 3 anos. Inclua esse prazo no seu plano e confirme o regime com um contabilista antes da escritura. Para rever os impostos da compra, veja a tabela de IMT de 2026 e o que são o IMI e o IMT. Se pensa reabilitar para arrendar, veja também o financiamento do IFRRU 2030.

Se pensa vender

Um imóvel reabilitado com as isenções reconhecidas pode ser mais interessante para quem compra para habitação própria ou para arrendar. Antes de decidir entre vender no estado atual ou reabilitar primeiro, veja as obras que compensam antes de vender e como saber quanto vale a sua casa.

A equipa K-Invest pode ajudá-lo a avaliar o imóvel e a comparar os cenários de vender, reabilitar ou arrendar.

Perguntas frequentes

A nova ARU de Lisboa já está em vigor?

Ainda não. Foi aprovada pela Câmara e tem de ser aprovada pela Assembleia Municipal e publicada em Diário da República. A Câmara prevê que produza efeitos a 1 de janeiro de 2027.

Se o meu imóvel ficar na ARU, tenho direito automático a isenções?

Não. A localização em ARU é uma das condições. As isenções de IMI e de IMT dependem de obras de reabilitação que melhorem o estado de conservação em dois níveis, com o mínimo de «bom», e de cumprir os restantes requisitos legais.

O IVA a 6% aplica-se a qualquer obra em casa?

Não. A taxa reduzida da verba 2.23 aplica-se a empreitadas de reabilitação de edifícios em ARU que cumpram os requisitos legais. Peça ao empreiteiro e ao seu contabilista que confirmem o enquadramento.

Quanto posso deduzir no IRS?

30% dos encargos com a reabilitação, até ao limite de 500 €, desde que as despesas estejam comprovadas e certificadas previamente pela entidade gestora da reabilitação ou pela comissão arbitral municipal.

As mais-valias da venda de um imóvel reabilitado continuam a pagar 5%?

Não, para novas situações. Esse regime foi revogado em 2023 pela Lei n.º 56/2023, salvo nos casos abrangidos pelo regime transitório.

Fontes

• Câmara Municipal de Lisboa, via SAPO/Região de Lisboa: Município aprova delimitação da Área de Reabilitação Urbana de Lisboa (29 de outubro de 2026).
• Observador (Lusa): Lisboa aprova nova Área de Reabilitação Urbana com 6.450 hectares e benefícios fiscais (29 de outubro de 2026).
• Construir: Lisboa alarga nova ARU e reforça incentivos (29 de outubro de 2026).
• Diário da República: Estatuto dos Benefícios Fiscais, legislação consolidada (artigos 45.º e 71.º).
• Portal das Finanças: Código do IVA, listas anexas (Lista I, verba 2.23).

Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento fiscal ou jurídico. A nova delimitação da ARU ainda depende de aprovação pela Assembleia Municipal de Lisboa e pode ser alterada. Informação atualizada a 30 de outubro de 2026.