OE2027: garantia pública para quem constrói casa e fim da comissão de amortização
O PSD e o CDS-PP propõem alargar a garantia pública para jovens até aos 35 anos a quem constrói a primeira casa e isentar a comissão de amortização antecipada em 2027. Ainda são propostas: explicamos o que se aplica hoje e o que fazer até à votação de 24 de novembro.
O PSD e o CDS-PP propuseram, a 6 de novembro de 2026, duas alterações ao Orçamento do Estado para 2027 (OE2027) que mexem com o crédito à habitação. A primeira alarga a garantia pública para jovens até aos 35 anos a quem constrói a primeira casa, e não apenas a quem a compra. A segunda isenta, durante 2027, a comissão de amortização antecipada em parte dos créditos à habitação.
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Nada disto está em vigor. São propostas de alteração entregues na fase de especialidade do OE2027, que ainda têm de ser votadas. A votação final global está marcada para 24 de novembro de 2026. Explicamos o que foi proposto, o que se aplica hoje e o que fazer entretanto.
O que foi proposto
As medidas fazem parte de um conjunto de 40 propostas de alteração dos dois partidos que apoiam o Governo, com um impacto global de cerca de 60 milhões de euros, segundo o ECO. Foram apresentadas em conferência de imprensa pelos líderes parlamentares Hugo Soares (PSD) e Paulo Núncio (CDS-PP) e pelo deputado Hugo Carneiro (PSD).
Na habitação, os partidos propõem:
- Garantia pública na autoconstrução: os jovens até aos 35 anos que constroem a primeira habitação passam a poder usar a garantia do Estado, nas mesmas condições da medida em vigor para a compra.
- Comissão de amortização antecipada: isenção em 2027 da comissão cobrada quando se paga antecipadamente uma parte ou a totalidade do crédito à habitação.
- Arrendamento em IRC: alinhar os benefícios fiscais em IRC para o arrendamento habitacional com os que se aplicam em IRS.
- Habitação municipal: reforçar o financiamento dos municípios para habitação a custos controlados e das freguesias para habitação, residências de estudantes e creches.
«O regime de autoconstrução estava excluído do regime da garantia pública. Com esta intenção da AD, passarão a estar incluídos», disse Hugo Carneiro, citado pela RTP.
Garantia pública: o que se aplica hoje
A garantia pública está no Decreto-Lei n.º 44/2024. Segundo o Portal do Cliente Bancário do Banco de Portugal, as condições atuais são estas:
| Condição | Regra em vigor |
|---|---|
| Idade | Entre 18 e 35 anos, inclusive |
| Domicílio fiscal | Em Portugal |
| Rendimentos | Até ao 8.º escalão do IRS |
| Património | Não ser proprietário de prédio urbano ou fração habitacional |
| Finalidade | Compra da primeira habitação própria e permanente |
| Valor da transação | Até 450 000 € (preço ou avaliação, o mais baixo) |
| Garantia do Estado | Até 15% do valor da transação, durante no máximo 10 anos |
| Prazo | Contratos celebrados até 31 de dezembro de 2026 |
Fontes: Decreto-Lei n.º 44/2024 e Banco de Portugal.
A garantia permite ao banco financiar entre 85% e 100% do valor da transação. O banco não é obrigado a conceder o crédito, mesmo que cumpra todos os requisitos. A garantia não é um apoio em dinheiro: você continua responsável pela totalidade da dívida.
O que mudaria com a proposta
Hoje, a garantia só cobre a compra. Quem tem um terreno e quer construir a primeira casa fica de fora. A proposta do PSD e do CDS-PP inclui a autoconstrução, nas mesmas condições.
Ficam por esclarecer pontos que só o texto aprovado vai definir, como o valor de referência numa construção (terreno, orçamento da obra ou avaliação final), o tratamento das tranches libertadas à medida que a obra avança e a forma de aplicar o limite de 450 000 €.
E o prazo de 31 de dezembro de 2026?
O relatório do OE2027 diz que a garantia pública na compra da primeira casa se mantém, mas, até à data deste artigo, não encontrámos nenhum diploma publicado que prolongue o prazo para lá de 31 de dezembro de 2026. Se está a preparar uma compra com garantia pública, conte com essa data até haver confirmação oficial.
Comissão de amortização antecipada: o que se aplica hoje
Quando paga antecipadamente uma parte ou a totalidade do crédito, o banco pode cobrar uma comissão. Segundo o artigo 23.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017, os limites são estes:
| Tipo de taxa no momento do reembolso | Comissão máxima sobre o capital reembolsado |
|---|---|
| Taxa variável | 0,5% |
| Taxa fixa | 2% |
Fonte: Decreto-Lei n.º 74-A/2017, artigo 23.º, e Banco de Portugal.
Entre 2022 e 2025, a comissão esteve suspensa nos créditos para habitação própria e permanente em período de taxa variável. Segundo o Banco de Portugal, essa suspensão terminou a 31 de dezembro de 2025.
Que créditos ficariam isentos
Há duas versões nas notícias. Segundo a RTP e o DN, Hugo Carneiro explicou que a isenção abrange os créditos de taxa variável e, nos créditos de taxa mista, o período em que vigora a taxa variável: «Propomos que em 2027 haja uma isenção das comissões de amortização antecipada dos créditos de habitação de taxa variável, sendo que se o regime do crédito for de taxa mista, no período em que vigora a taxa variável, essa comissão de amortização antecipada está também isenta». O ECO escreveu que a suspensão abrange os créditos de taxa fixa.
A declaração citada aponta para a taxa variável, mas só o texto da proposta de alteração esclarece o âmbito. Até lá, não tome decisões com base nesta medida.
Quanto está em causa: exemplo
Num exemplo de cálculo da K-Invest, sem relação com nenhum contrato real:
| Capital reembolsado | Comissão a 0,5% (taxa variável) | Comissão a 2% (taxa fixa) |
|---|---|---|
| 10 000 € | 50 € | 200 € |
| 30 000 € | 150 € | 600 € |
| 150 000 € (reembolso total) | 750 € | 3 000 € |
Na taxa variável, a comissão máxima é pequena face aos juros que deixa de pagar. Na taxa fixa, o peso é maior, sobretudo num reembolso total ou numa transferência para outro banco.
Outras propostas na mesa
O prazo para entregar propostas de alteração terminou a 6 de novembro. Há outras propostas na área da habitação, de vários partidos, que também ainda vão ser votadas. Já explicámos as propostas fiscais que PS e Chega anunciaram em outubro. Há ainda um projeto do Chega que elimina a comissão de reembolso antecipado na taxa variável, aprovado na generalidade a 30 de setembro de 2026 e que aguarda a especialidade.
Calendário
| Data | Passo |
|---|---|
| 28 de outubro de 2026 | OE2027 aprovado na generalidade |
| 6 de novembro de 2026 | Fim do prazo para propostas de alteração |
| 18 a 23 de novembro de 2026 | Debate e votações na especialidade |
| 24 de novembro de 2026 | Votação final global |
| 1 de janeiro de 2027 | Entrada em vigor prevista, se o OE2027 for promulgado |
Fontes: Assembleia da República (calendário do OE2027) e Governo.
O que isto significa para si
- Se tem até 35 anos e um terreno para construir: a proposta pode abrir-lhe a garantia pública, mas ainda não existe. Avance com o projeto e o licenciamento, e peça ao banco uma simulação de crédito à construção sem contar com a garantia. Veja quanto custa construir uma casa e o que mudou no licenciamento de obras.
- Se vai comprar a primeira casa com garantia pública: o prazo em vigor continua a ser 31 de dezembro de 2026. Planeie a escritura com margem.
- Se pensa amortizar o crédito: em taxa variável, a comissão máxima é de 0,5%. Esperar por 2027 só compensa se o valor a reembolsar for elevado e a medida for aprovada para o seu tipo de taxa. Peça ao banco a simulação por escrito.
- Se vai pedir crédito: compare a TAEG e as comissões de cada proposta. Pode fazer uma primeira estimativa no simulador de crédito.
A equipa K-Invest ajuda a comparar propostas de crédito à habitação e a preparar o processo de compra ou de construção.
Perguntas frequentes
A garantia pública já se aplica a quem constrói casa?
Não. Hoje só cobre a compra da primeira habitação própria e permanente. O alargamento à autoconstrução é uma proposta de alteração ao OE2027 que ainda tem de ser aprovada.
Quando se sabe se a proposta passa?
As votações na especialidade estão previstas entre 18 e 23 de novembro de 2026 e a votação final global a 24 de novembro. Depois, o Orçamento tem de ser promulgado pelo Presidente da República.
A comissão de amortização antecipada vai acabar em 2027?
Ainda não se sabe. O PSD e o CDS-PP propõem uma isenção em 2027, mas a medida não está aprovada e há dúvidas sobre o tipo de taxa abrangido. Hoje, o banco pode cobrar até 0,5% em taxa variável e até 2% em taxa fixa.
A garantia pública continua em 2027?
O Governo diz que sim no relatório do OE2027, mas, até à data deste artigo, o prazo publicado continua a ser 31 de dezembro de 2026.
Fontes
- ECO, PSD e CDS propõem alargar garantia pública à autoconstrução de habitação por jovens, 6/11/2026.
- RTP, Alterações ao Orçamento. AD admite novo «bónus» nas pensões, 6/11/2026.
- DN, OE2027: PSD/CDS estende garantia pública jovem à autoconstrução, 6/11/2026.
- Diário da República, Decreto-Lei n.º 44/2024.
- Banco de Portugal, Garantia pessoal do Estado para jovens até aos 35 anos, Portal do Cliente Bancário.
- Banco de Portugal, Comissão de reembolso antecipado mantém-se suspensa até ao final de 2025, 7/01/2025.
- Assembleia da República, Calendário do Orçamento do Estado para 2027.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento financeiro, jurídico ou fiscal para o seu caso. As medidas descritas são propostas e podem ser alteradas ou rejeitadas. Informação atualizada a 8 de novembro de 2026.